別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-22 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
 ②地積
　(㎡)		 562  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 店舗、アパート、倉
庫等が見られる路線
商業地域		 東24m市道 水道、下水 新倉敷

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４ｍ市道 交通

施設		 新倉敷駅南方

3.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 玉島地区とハーバーアイランド、水島地区とを夫々結ぶ幹線沿道の商業地域で当面現状維持であろう。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏：倉敷市の倉敷地区、水島地区、玉島地区の各幹線道路沿道一帯。需要者：ガソリンスタンド、コンビニ等
郊外型店舗等を運営する法人等が主である。需給動向：現時点ではトラック等の通過車両が多いが、周辺部の農地での
開発が徐々に進んでおり、背後地の充実を見越した用地需要は潜在的にあるものと推定できる。価格水準：１㎡あたり
５万円前後であるが、取引動機による成約価格のばらつきが激しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地では自用の店舗や事務所が中心であり、収益物件は少ない。また、２階以上の階の事務所需要も少なく、立地する
店舗や事業所の業種、業態も様々なため、標準的な収益モデルの想定が困難である。一方、比準価格は広範囲ではある
が、周辺部の路線商業地等の取引事例より試算を行っており、実証的で精度が高い。よって、現実の不動産市場の実態
が反映された比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,300 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.2]		 [100.0]
100		 52,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需
要は比較的堅調である。



背後部農地の宅地化は徐々に進んでいる。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.6
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
５７１２
-121		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7m県道、
中間画地
１中専

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-102		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
南西4.5m、
角地
１低専

(50,80)
c Ｒ０６Ｋ０
７８３８
-110		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ｒ０５Ｋ０
７８３８
-111		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,083  		 100
[  80.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
31,404 		 100
[  59.8]
52,515 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,500 
b (　           ) 
37,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
39,207 		 100
[  72.8]
53,856 
53,900 
c (　           ) 
52,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.7]
73,494 		 100
[ 138.2]
53,179 
53,200 
d (　           ) 
49,038  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
51,619 		 100
[  97.2]
53,106 
53,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 同族会社
間取引
 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,200 円／㎡]  



倉敷 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な造成事例の把握も困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,416,864 
1,490,951 
5,925,913 
4,838,540 
1,087,373 		 （　0.9725）
1,057,470 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,581,020 円　　　　（　     38,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.00 Ｓ2 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   562 ㎡     16.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所の何れもフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
100.0 
225.00 
1,698 
382,050 		 6.0  2,292,300 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
225.00 
100.0 
225.00 
1,273 
286,425 		 6.0  1,718,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

668,475 		 4,010,850 
0 
⑨年額支払賃料        668,475 円　×　12ヶ月　＝　       8,021,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受が一般化していないため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,021,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       641,736 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,379,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,010,850 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,900 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,416,864 円　　　　（　        13,197 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７８３８（賃
）
　　　　-204		 1,248  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[111.0]		 100
[ 75.0]
1,578 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,706 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,698 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０５７１２（賃
）
　　　　-381		 2,218  
(   2,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,833 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 323,000 円  　　　　     64,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 240,651 円  　　　        8,021,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      549,100 円  　　　　     64,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,600 円  　　　　     64,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,600 円  　　　　     64,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,490,951 円　（　　　　　　         2,653 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,838,540 円  
（　　　　　         8,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,416,864 円      
②総費用 1,490,951 円      
③純収益　①－② 5,925,913 円      
④建物等に帰属する純収益 4,838,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,087,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,057,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,581,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
 2619000791800-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-22 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
 ②地積
　(㎡)		 562  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

ＬＳ2		 店舗、アパート、倉
庫等が見られる路線
商業地域		 東24m市道 水道、下水 新倉敷

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２号線と水島臨海工業地
帯Ｅ地区を結ぶ産業道路沿い
に事業所が多い路線商業地域		 街

路		 ２４ｍ市道 交通

施設		 新倉敷駅南方

3.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 産業道路沿いに店舗、事業所等が多い路線商業地域。交通量は多いが通過車輌が大半であり熟成度は低い。地域
要因に大きな変動はなく、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、玉島地区郊外に位置する路線商業地域である。主たる需要者は、ロードサイド型店舗等を経営する地場
の事業者及び全国的展開を図る大手法人が中心である。水島臨海工業地への連絡街路としての性格が強く、店舗以外に
自動車整備工場等の事業所も多く、共同住宅もみられる。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業
態により取引の規模、形態が多種多様であることから、取引の中心となる価格帯を把握する事は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗、アパート、倉庫等が見られる路線商業地域に存する。幹線沿いの路線商業地域で、収益性も重要な
要因であるが、路線商業地の賃料は個別性が強く、資料収集や利回りの把握に限界がある。比準価格は同一需給圏内の
類似地域に存する事例から求めたものであり、資料の信頼性は高い。このため相対的な信頼性の高い比準価格を標準に
、収益価格を参考とし、代表標準地価格との均衡や単価と総額の関連性の適否等を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     55,300 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.5]		 [100.0]
100		 54,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人
需要はサービス分野を中心に増加し、設備投
資は増加、住宅投資は弱めの動きとなってい
る。

国道２号線と水島臨海工業地帯Ｅ地区を結ぶ
産業道路沿いに事業所が多い路線商業地域で
、地域要因に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０３Ｋ０
７８３８
-405		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北10m国道、
西4.5m、角地
近商

(90,200)
b Ｒ０６Ｋ０
７８３８
-110		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-102		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15m県道、
南西4.5m、
角地
１低専

(50,80)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,779  		 100
[  85.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
53,642 		 100
[  97.5]
55,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,000 
b (　           ) 
52,901  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.7]
73,494 		 100
[ 137.8]
53,334 
53,300 
c (　           ) 
37,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
39,207 		 100
[  73.5]
53,343 
53,300 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,800 円／㎡]  



倉敷 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,385,331 
1,488,328 
5,897,003 
4,831,050 
1,065,953 		 （　0.9725）
1,036,639 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     21,155,898 円　　　　（　     37,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 224.80 Ｓ2 449.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   562 ㎡     16.0 m x   35.0 m  前面道路：市道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所　フロア貸し　屋外駐車場込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
224.80 
100.0 
224.80 
1,692 
380,362 		 6.0  2,282,172 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
224.80 
100.0 
224.80 
1,269 
285,271 		 6.0  1,711,626 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
449.60 
100.0 
449.60 

665,633 		 3,993,798 
0 
⑨年額支払賃料        665,633 円　×　12ヶ月　＝　       7,987,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     449.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,987,596 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       639,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,348,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,993,798 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,385,331 円　　　　（　        13,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７８３８（賃
）
　　　　-200		 1,870  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,870 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７８３８（賃
）
　　　　-204		 1,248  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[ 75.0]
1,622 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 322,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 239,628 円  　　　        7,987,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      548,200 円  　　　　     64,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,500 円  　　　　     64,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,488,328 円　（　　　　　　         2,648 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     449.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,831,050 円  
（　　　　　         8,596 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,385,331 円      
②総費用 1,488,328 円      
③純収益　①－② 5,897,003 円      
④建物等に帰属する純収益 4,831,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,065,953 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,036,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,845 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,155,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市玉島乙島字ワ六割７３６０番１０
 2619000791800-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考