鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
倉敷 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-11

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　林　陽一郎

TEL.

鑑定評価額

28,900,000 円

１㎡当たりの価格

55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０｢玉島中央町３－１２－１｣				②地積　(㎡)	524 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗ＲＣ2	各種小売店舗、医院、スーパー等が並ぶ商業地域	南東16m市道、三方路	水道、ガス、下水	新倉敷 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

新倉敷駅南方

2.7km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

玉島地区の商業地の重心が新倉敷駅周辺及び国道４２９号沿線にシフトしているため、近隣地域の衰退に歯止め
がかからない状況が続いている。地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は倉敷市玉島地区に位置する低層の店舗や営業所等が見られる商業地域である。需要者の中心は低層店舗、
事務所等の立地を考える県内の事業法人である。玉島地区の商業地の中心が新倉敷駅周辺等に移動したため、近隣地域
周辺は停滞傾向にある。需要の中心となる価格帯は㎡当たり５万円～６万円であり、取引総額は規模によって異なり一
定の傾向はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は倉敷市玉島地区中心部における商業地の取引事例を中心に求めたもので、商業地に対する市場取引の実態を
反映しており信頼性は高い。一方の収益価格は、貸し店舗兼事務所を想定して求めたものであるが、将来予測等で保守
的にならざるを得ず、低位に求められた。よって、市場取引の指標となる比準価格を標準に、収益価格を比較考量する
とともに、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえて、標記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの５類移行に伴う経済活動の活発
化で県内景気は回復傾向にあるが、近時の物
価及び長期金利の上昇等により先行きは不透
明な状況にある。

玉島地区の商業地の重心が新倉敷駅に近接す
るエリアにシフトしているため、近隣地域の
衰退に歯止めがかからない状況が続いている
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｋ０７８３８ -111	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０３Ｔ０７８３８ -184	倉敷市		更地	（　）	不整形	北西7.5m県道、中間画地		商業 (100,400)
c	Ｒ０３Ｔ０７８３８ -185	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、南東3m、角地		商業 (100,360)
d	Ｒ０６Ｋ０７８３８ -110	倉敷市		更地	（　）	ほぼ整形	北西9m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	51,619	100 [ 88.9]	58,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,100
b	(　 ) 45,256	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	49,265	100 [ 88.2]	55,856		55,900
c	(　 ) 31,479	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 99.6]	44,157	100 [ 85.1]	51,888		51,900
d	(　 ) 52,901	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	73,494	100 [ 128.3]	57,283		57,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

倉敷 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,836,197	1,396,810	5,439,387	4,516,470	922,917	（　0.9725） 897,537	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,317,082 円　　　　（　 35,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	Ｓ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	524 ㎡	17.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	1,726	362,460	6.0	2,174,760
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.00	100.0	210.00	1,208	253,680	6.0	1,522,080
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		616,140		3,696,840
								0

⑨年額支払賃料	616,140 円　×　12ヶ月　＝　 7,393,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,393,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 591,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,802,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,696,840 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,836,197 円　　　　（　 13,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７８３８（賃）　　　　-200	1,870 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,735 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８３８（賃）　　　　-204	1,248 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 75.0]	1,631
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,500 円	60,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,810 円	7,393,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,500 円	60,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,396,810 円　（　　　　　　 2,666 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,516,470 円（　　　　　 8,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,836,197 円
②総費用	1,396,810 円
③純収益　①－②	5,439,387 円
④建物等に帰属する純収益	4,516,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	922,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	897,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,317,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉敷 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉敷市玉島中央町三丁目９１１番２３０	2619000855368-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
倉敷 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-11

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　梶岡　初

TEL.

鑑定評価額

28,900,000 円

１㎡当たりの価格

55,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市玉島中央町３丁目９１１番２３０｢玉島中央町３－１２－１｣				②地積　(㎡)	524 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:1.5	店舗ＲＣ2	各種小売店舗、医院、スーパー等が並ぶ商業地域	南東16m市道、三方路	水道、ガス、下水	新倉敷 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

新倉敷駅南方

2.7km

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

北前船寄港地でもあった玉島港背後の旧来からの商業地である。主な商業施設が新倉敷駅周辺及び国道２号沿い
へと移転している。よって、当該地域の繁華性は低下しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は玉島地区内の商業地域一帯である。主たる需要者は県内の中小規模の店舗経営者であるが、幹線道路沿い
及び新倉敷駅周辺においては、全国店舗展開する大規模事業者の参入も見られる。玉島地区の商業中心が新倉敷駅周辺
及び国道２号バイパス沿いに移行しつつあり、玉島港周辺の商業地は衰退傾向にある。市場での需要の中心となる価格
帯は、取引の事情、業種、規模等によっても異なるが、単価的には、概ね坪当たり１８～２０万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上より、比準価格及び収益価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における街路条件の良好な事例を
中心に収集し、比較検討して求めており、市場の実勢を反映した実証的かつ客観的な価格である。他方、収益価格は、
自用の店舗が中心で、新規の出店も少なく、賃料の保守性等から、収益価格は低位に試算された。従って、信頼性の高
い比準価格を中心に、収益価格を比較考量、周辺の価格動向等にも留意の上、鑑定評価額を標記のの通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高梁川西岸の玉島地区は新幹線停車駅や工業
地帯を有する岡山県南西部の拠点である。現
在玉島笠岡道路の全面開通を目指して工事が
進行中である。

国道４２９号よりも南側、玉島港に近い旧来
からの商業地域である。商業需要は新倉敷駅
前等北側に移行しつつあり、当該地域全体が
停滞傾向にある。

ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｔ０７１９２ -102	倉敷市		更地	（　）	不整形	北15m県道、南西4.5m、角地		１低専 (50,80)
b	Ｒ０５Ｋ０７８３８ -111	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５Ｔ０７８３８ -108	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m市道、中間画地		近商 (90,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	39,207	100 [ 72.1]	54,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,400
b	(　 ) 49,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	51,619	100 [ 93.0]	55,504		55,500
c	(　 ) 54,673	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,405	100 [ 97.1]	56,030		56,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

倉敷 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域であり、適切な積算資料が得られないため、原価法は非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,824,547	1,396,532	5,428,015	4,516,470	911,545	（　0.9725） 886,478	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,091,388 円　　　　（　 34,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	Ｓ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	524 ㎡	17.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸店舗、２階がフロア貸事務所、駐車場は敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	100.0	210.00	1,674	351,540	6.0	2,109,240
							0.0	0
2～ 2	事務所	210.00	100.0	210.00	1,255	263,550	6.0	1,581,300
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		615,090		3,690,540
								0

⑨年額支払賃料	615,090 円　×　12ヶ月　＝　 7,381,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の支払慣行が一般化していないため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,381,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 590,486 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,790,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,690,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,953 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,824,547 円　　　　（　 13,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７８３８（賃）　　　　-204	1,248 ( 1,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,682 円/㎡　月額支払賃料（　 1,674 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７８３８（賃）　　　　-200	1,870 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,781
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,500 円	60,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,432 円	7,381,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 512,500 円	60,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,396,532 円　（　　　　　　 2,665 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,516,470 円（　　　　　 8,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,824,547 円
②総費用	1,396,532 円
③純収益　①－②	5,428,015 円
④建物等に帰属する純収益	4,516,470 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	911,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	886,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,091,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉敷 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉敷市玉島中央町三丁目９１１番２３０	2619000855368-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考