鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
倉敷 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-9

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　藤原　康正

TEL.

鑑定評価額

20,100,000 円

１㎡当たりの価格

65,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市児島駅前１丁目９５番				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	1:1.5	店舗Ｓ2	中小規模の店舗営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m市道、南側道	水道、下水	児島 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗、事務所ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により最低敷地面積
の制限がある商業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

児島駅北西方

720m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理区域内の西端に位置し、飲食店や医院等の小規模店舗が立地する路線商業地域である。東側で近接する
大規模な公園に市立短大等の複合公共施設の立地が決定したため、地域の状況は大きく変化すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は児島地区中心部周辺の街路条件が概ね類似する商業地域一帯と判断される。主たる需要者は中小規模の画
地では中小の地元事業者が主体で、画地規模が大きくなれば全国的に展開する大手資本の事業者も含まれる。近年は地
域内においてやや停滞傾向にあるが、駅前のマンションの立地や近隣公園への市立短大の移転の計画もあり人口増加や
賑わいが期待される。取引件数も少なくそれぞれの個別性も強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は自用物件や定期借地権付店舗等が主流で路線商業店舗向きの収益物件の収集には限界があり、限られた賃貸事
例より試算された収益価格の信頼性は低い。比準価格は取引事例の収集が少なかったので時間的、地理的に範囲を拡げ
ざるを得なかったが適切な補修正を経て実証的な比準価格を得ることができた。よって、現実妥当性が高い比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量し、周辺の類似する公的価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は欧米と比べてコロナ禍からの回復
が遅れていたが、近時５類移行後の経済活動
の両立が進む中で内需を中心に持ち直し傾向
にある。

東側近接の児島公園に市立短大の移転を柱と
した新施設整備が決定。令和６年度から着工
、３年後の完成をめざす。地域の状況が大き
く変わると予測。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６Ｋ０６７０２ -122	倉敷市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東18m市道、南8m、角地		準工 (70,200)
b	Ｒ０６Ｋ０６７０２ -131	倉敷市		更地	（　）	ほぼ整形	北26m国道、南東5m、二方路		２住居 (60,200)
c	Ｒ０６Ｋ０８６４４ -407	倉敷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南18m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	Ｒ０６Ｋ０８８７６ -26	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東10m市道、東2.2m、角地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.8]	52,820	100 [ 85.6]	61,706	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	64,800
b	(　 ) 64,283	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	62,223	100 [ 94.9]	65,567		68,800
c	(　 ) 60,016	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,016	100 [ 92.0]	65,235		68,500
d	(　 ) 51,968	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 102.0]	60,060	100 [ 92.7]	64,790		68,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

倉敷 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,219,216	846,799	3,372,417	2,621,500	750,917	（　0.9725） 730,267	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,903,408 円　　　　（　 48,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	122.00	Ｓ2	244.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所でフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.00	100.0	122.00	1,781	217,282	6.0	1,303,692
							0.0	0
2～ 2	事務所	122.00	100.0	122.00	1,336	162,992	6.0	977,952
							0.0	0
～

～

～

計		244.00	100.0	244.00		380,274		2,281,644
								0

⑨年額支払賃料	380,274 円　×　12ヶ月　＝　 4,563,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,563,288 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 365,063 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,198,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,281,644 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,991 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,219,216 円　　　　（　 13,833 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６７０２（賃）　　　　-131	2,307 ( 2,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,907	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,781 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０６７０２（賃）　　　　-132	2,128 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,727
c	０６７０２（賃）　　　　-137	2,477 ( 2,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,877

倉敷 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,899 円	4,563,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 846,799 円　（　　　　　　 2,776 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,621,500 円（　　　　　 8,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,219,216 円
②総費用	846,799 円
③純収益　①－②	3,372,417 円
④建物等に帰属する純収益	2,621,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	750,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	730,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,903,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉敷 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉敷市児島駅前一丁目９５番	2619000659831-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
倉敷 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 5-9

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　日笠　常信

TEL.

鑑定評価額

20,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市児島駅前１丁目９５番				②地積　(㎡)	305 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）地区計画等 (100,200)
	1:1.5	店舗Ｓ2	中小規模の店舗営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	西18m市道、南側道	水道、下水	児島 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗、事務所ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画により、最低敷地面
積の制限がある。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

児島駅北西方

720m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

児島駅前の区画整理区域内の西端に位置し、飲食店や医院等の小規模事業所が立地する地域である。特段の地域
要因の変動はないが、長期に渡る地価下落の結果、地価はほぼ安定しつつある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏：児島駅を中心とする商業地域一帯。需要者の属性：中小規模の画地では中小の地元事業者が主体で、画地
規模が大きくなれば、全国展開する大手資本の事業者も含まれる。需給動向：瀬戸大橋開業当初は、観光客も多く、賑
わいもあったが、児島地区の人口減少も相まって、近年は商業地需要は弱く、取引件数も少ない。価格水準等：取引動
機等でバラツキが激しいが、１㎡当たり６万円～７万円程度と推定できる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地は飲食店主体であるが、事務所も一部見られる。地域の実情に合う賃貸物件を想定して収益還元法を適用した。但
し、期待賃料は建物、設備等のグレード等で左右され、査定者の想定事項も介在するため収益計算を高い精度で展開す
ることに一定の限界がある。一方、取引事例比較法は周辺部の取引事例を元にし、現実の不動産市場の動向が反映され
実証的である。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需
要は比較的堅調である。

児島地区中心部の路線商業地であるが、繁華
性にやや欠ける。道路の反対側は学校等旧来
の立地が中心となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６Ｋ０６７０２ -122	倉敷市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東18m市道、南8m、角地		準工 (70,200)
b	Ｒ０５Ｋ０８８７６ -34	倉敷市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西3.3m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	Ｒ０５Ｔ０８８７６ -26	倉敷市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	Ｒ０５Ｋ０８６４４ -420	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m国道、西6m、南5m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,017	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.8]	52,820	100 [ 83.9]	62,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	66,100
b	(　 27,326) 54,652	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,652	100 [ 87.4]	62,531		65,700
c	(　 17,061) 45,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,000	100 [ 70.1]	64,194		67,400
d	(　 ) 48,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.7]	58,756	100 [ 94.3]	62,308		65,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.9	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.4	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,700 円／㎡]

倉敷 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例が得られない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,169,132	844,674	3,324,458	2,621,500	702,958	（　0.9725） 683,627	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,951,571 円　　　　（　 45,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	122.00	Ｓ2	244.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	100 ％	200 ％	200 ％	305 ㎡	15.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所でフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため床面積に算入されない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.00	100.0	122.00	1,812	221,064	6.0	1,326,384
							0.0	0
2～ 2	事務所	122.00	100.0	122.00	1,268	154,696	6.0	928,176
							0.0	0
～

～

～

計		244.00	100.0	244.00		375,760		2,254,560
								0

⑨年額支払賃料	375,760 円　×　12ヶ月　＝　 4,509,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,509,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,148,390 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,254,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,169,132 円　　　　（　 13,669 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６７０２（賃）　　　　-132	2,128 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,821 円/㎡　月額支払賃料（　 1,812 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-501	2,237 ( 2,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,849
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	175,000 円	35,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,274 円	4,509,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 844,674 円　（　　　　　　 2,769 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,621,500 円（　　　　　 8,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,169,132 円
②総費用	844,674 円
③純収益　①－②	3,324,458 円
④建物等に帰属する純収益	2,621,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	702,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	683,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,951,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉敷 5-9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉敷市児島駅前一丁目９５番	2619000659831-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考