令和6年1月15日　提出 倉敷 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 5-8 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市船穂町船穂字四ツ家２８８９番１ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:1 空地 小売店舗、公共施設 が見られる地区中心 商業地域 北東6m県道 水道、下水 西阿知 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   140 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 西阿知駅西方 2.6km 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所支所に近接する利便性の高い地域であるため、今後は住宅地への移行が進むと予測される。今後の地価は 引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は船穂町地区及び玉島地区北部に位置する幹線道路沿いの近隣商業地域である。需要者の中心は船穂町地区 の法人及び個人が主体である。船穂支所に近接する旧来からの商業地域であるが、近年は住宅地としての需要等用途の 多様性が認められる。需要の中心となる価格帯は㎡当たり４万円前後であり、取引総額は規模によって異なり一定の傾 向はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は船穂町地区を中心とした代替性の高い取引事例から求めたもので、商業地に対する市場取引の実態を反映し ており信頼性は高い。一方、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟であり、不動産取引は自己使用目的の取引が中心であ るため、収益還元法の適用を断念した。以上の検討により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑 定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [139.3] [100.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの５類移行に伴う経済活動の活発 化で県内景気は回復傾向にあるが、近時の物 価及び長期金利の上昇等により先行きは不透 明な状況にある。 船穂支所に近接する旧来からの商業地域であ るが、住宅地としての需要等用途の多様性が 認められ、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％