別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-7 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.
鑑定評価額 46,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市神田２丁目２番１６
｢神田２－２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 833  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1.2:1		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する商業地域
 南東33m県道 水道、ガス、下水 栄

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ県道 交通

施設		 栄駅西方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地区中心に近い幹線道路沿いの商業地域で、営業所・事業所用地の需要も回復傾向で路線商業地の取引も以前よ
り多くなってきており、地価は若干の上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水島地区及び連島地区の幹線道路沿いの路線商業地域一円がその範囲である。需要者は倉敷市連島地区及
びその周辺に経営基盤を有する地元の中小事業者及び県内外の法人等である。県内景気の緩やかな回復傾向を受けて、
最近は路線商業地域において店舗用地や事業所用地の不動産取引も散見される。取引における土地・建物の規模や業種
等が多種多様であることから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例から適切に比準して求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である
。一方、収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、テナントの業種・業態の多様性等から収益・費用等が不確実と
なる可能性があり相対的に説得力がやや欠ける。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性
の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は海外経済の回復ペース鈍化等の影
響を受けつつも、ペントアップ需要の顕在化
等に支えられて緩やかな回復を続けている。


地域要因に大きな変動はないが、路線商業地
の取引も以前より増加して需給は改善してき
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-104		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西35m市道、
南東4m、
北東4m、
三方路
近商

(100,200)
b Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-134		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m県道、
北東14m、
角地
近商

(100,200)
c Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-105		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-129		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東30m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-130		 倉敷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西36m市道、
南東8m、角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,494  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
58,535 		 100
[ 101.9]
57,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,400 
b (　           ) 
51,374  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
50,376 		 100
[  93.4]
53,936 
53,900 
c (　           ) 
49,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
55,079 		 100
[  95.3]
57,795 
57,800 
d (　           ) 
43,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
45,515 		 100
[  80.3]
56,681 
56,700 
e (　           ) 
52,463  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
53,616 		 100
[  95.3]
56,260 
56,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,400 円／㎡]  



倉敷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地につき、適切な資料が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,168,395 
2,234,775 
8,933,620 
7,160,440 
1,773,180 		 （　0.9725）
1,724,418 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     35,192,204 円　　　　（　     42,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 333.20 Ｓ2 666.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   833 ㎡     32.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所（いずれも部分貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
333.20 
100.0 
333.20 
1,726 
575,103 		 6.0  3,450,618 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
333.20 
100.0 
333.20 
1,295 
431,494 		 6.0  2,588,964 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
666.40 
100.0 
666.40 

1,006,597 		 6,039,582 
0 
⑨年額支払賃料      1,006,597 円　×　12ヶ月　＝　      12,079,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     666.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,079,164 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       966,333 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,112,831 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,039,582 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,168,395 円　　　　（　        13,407 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-13		 2,650  
(   2,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,735 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,726 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-14		 2,462  
(   2,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,713 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 478,000 円  　　　　     95,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 362,375 円  　　　       12,079,164　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      390,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,600 円  　　　　     95,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,234,775 円　（　　　　　　         2,683 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     666.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,160,440 円  
（　　　　　         8,596 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,168,395 円      
②総費用 2,234,775 円      
③純収益　①－② 8,933,620 円      
④建物等に帰属する純収益 7,160,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,773,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,724,418 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,192,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市神田二丁目２番１６
 2619000201642-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 5-7 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　林　陽一郎   TEL.
鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 45,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市神田２丁目２番１６
｢神田２－２－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 833  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1.2:1		 事務所

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する商業地域
 南東33m県道 水道、ガス、下水 栄

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３３ｍ県道 交通

施設		 栄駅西方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 水島地区中心部の路線商業地域に位置し、繁華性はやや低い地域ではあるものの、事業所等の需要も認められる
。今後の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市水島地区の幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。需要者の中心は低層店舗、事務所等の立地を
考える県内外の事業法人である。近隣地域周辺における商業地の不動産需要は安定的であるが、事業用定期借地権と競
合することもあり、取引は減少傾向にある。需要者の属性、業種等によって画地規模が異なるため、市場での土地取引
の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は倉敷市水島地区における幹線道路沿いの規範性の高い取引事例を広域的に収集の上、比準して求めたもので
あり、路線商業地に対する市場取引の実態を反映しており信頼性は高い。一方、近隣地域は自用物件が主体であり、土
地価格と賃料水準に開差が生じているため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格は
参考に留めるとともに、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえて、標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの５類移行に伴う経済活動の活発
化で県内景気は回復傾向にあるが、近時の物
価及び長期金利の上昇等により先行きは不透
明な状況にある。

水島地区に存する路線商業地域であるため、
店舗以外にも事業所等の需要が一定程度見込
まれ、宅地需要は改善傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-104		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西35m市道、
南東4m、
北東4m、
三方路
近商

(100,200)
b Ｒ０５Ｋ０
６３３３
-151		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-105		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東36m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-130		 倉敷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西36m市道、
南東8m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,494  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
58,535 		 100
[ 102.9]
56,885 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,900 
b (　           ) 
44,997  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
45,537 		 100
[  85.5]
53,260 
53,300 
c (　           ) 
49,178  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
55,079 		 100
[  98.2]
56,089 
56,100 
d (　           ) 
52,463  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
53,616 		 100
[  96.4]
55,618 
55,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,200 円／㎡]  



倉敷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,135,121 
2,232,995 
8,902,126 
7,160,440 
1,741,686 		 （　0.9725）
1,693,790 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     34,567,143 円　　　　（　     41,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 333.20 Ｓ2 666.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   833 ㎡     32.0 m x   25.0 m  前面道路：県道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
333.20 
100.0 
333.20 
1,721 
573,437 		 6.0  3,440,622 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
333.20 
100.0 
333.20 
1,291 
430,161 		 6.0  2,580,966 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
666.40 
100.0 
666.40 

1,003,598 		 6,021,588 
0 
⑨年額支払賃料      1,003,598 円　×　12ヶ月　＝　      12,043,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     666.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,043,176 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       963,454 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,079,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,021,588 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,399 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,135,121 円　　　　（　        13,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-13		 2,650  
(   2,574) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,742 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,730 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,721 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-14		 2,462  
(   2,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
1,728 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 478,000 円  　　　　     95,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 361,295 円  　　　       12,043,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      389,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      812,600 円  　　　　     95,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,600 円  　　　　     95,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,232,995 円　（　　　　　　         2,681 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     666.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,160,440 円  
（　　　　　         8,596 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,135,121 円      
②総費用 2,232,995 円      
③純収益　①－② 8,902,126 円      
④建物等に帰属する純収益 7,160,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,741,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,693,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,033 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,567,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市神田二丁目２番１６
 2619000201642-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考