別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 3-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL. 
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 倉敷市玉島阿賀崎字亀崎２３７０番
 ②地積(㎡) 1,344  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:2.5		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 南1.3m未舗装市道 水道、ガス、下水 新倉敷

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  150 ｍ、南  100 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 住宅地開発の見込まれる田地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部から離れた水田が多い
地域		 道

路		 ４ｍ市道に近い 交通

施設		 新倉敷駅南西方

4.1km		 法令

規制		 １住居
⑤地域要因の
　将来予測		 対象標準地所在地域は玉島地区中心部から離れているが地価水準が比較的低位であることから一定の需要が存す
る。従来から安定的な地域動向で推移ししており、今後も地域要因に大きな変動なく推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅地開発の見込まれる田地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市玉島地区に所在する戸建住宅地の開発素地になり得る宅地見込地の所在地域と判定した。主たる
需要者の属性は、県内の中小開発分譲業者等が中心であり、県内大手分譲開発業者の参入可能性が存する。近隣地域周
辺は玉島地区中心部から離れているが、宅地価格が相対的に低位なため、昨今の建築価格の高騰から周辺地域での宅地
需要は底堅いものが存する。需要の中心となる価格帯については、開発素地の規模が多様で把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は周辺類似地域の取引事例から適切に試算されて決定されており、市場の実勢を反映した説得力ある価格と思
料される。一方控除後価格は、主たる需要者である開発業者の投下資本に対する採算性を示すもので、理論的価格とい
えるが想定項目が多く価格弾力性が存する。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、控除後価格を参酌した
うえで周辺地域の分譲地価格の動向と需給動向を総合的に勘案して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復してきて
いる。主要製造業の生産や雇用・所得環境も緩やか
な回復傾向で推移している。

玉島地区の宅地開発需要は新倉敷駅周辺や国道４２
９号両背後が中心である。当該地域は上記に劣るが
一定の宅地開発需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 倉敷 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
９１８２
-214		 倉敷市 田   不整形 北西4m市道、
中間画地

準工

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
７１９２
-33		 倉敷市 畑   長方形 南12m県道、
東1.8m、角地

準工

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
５７１２
-20		 倉敷市 田   台形 北西5m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
d Ｒ０４Ｔ０
５７１２
-3034		 倉敷市 田   長方形 北5m市道、
中間画地

準工

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
16,714 		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  97.0]
17,386 		 100
[ 160.9]
10,805 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,800 
b (　　            )
13,958 		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]
13,888 		 100
[ 134.0]
10,364 
10,400 
c (　　            )
18,330 		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]
18,367 		 100
[ 152.7]
12,028 
12,000 
d (　　            )
12,100 		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
11,991 		 100
[ 130.0]
9,224 
9,220 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.05		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +33.0 宅地造成　　 +12.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +24.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　 +12.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.03		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +17.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      10,600 円／㎡]
倉敷 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  9.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
35,500  （　   75.7 ％）
26,874 		 10,300    927  2,630  13,017 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     11,222		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9426　     10,578		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ｒ０５Ｋ０
７１９２
-3

     36,364 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[104.0]		 100
[ 95.5]

     36,467 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[103.0]
　　　　　　100

     37,600 
b Ｒ０５Ｋ０
７１９２
-51

     28,185 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 92.1]		 100
[ 89.1]

     34,140 

     35,200 
c Ｒ０６Ｋ０
７１９２
-1

     30,202 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 94.0]		 100
[ 94.1]

     34,144 

     35,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.02		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -0.5 環境　　　   -4.0
画地　　　   +4.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -10.0
画地　　　   -7.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   -6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 35,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
倉敷

-47
31,400 		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.5]
33,686 		 [103.0]
100
34,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.5
交通・接近　　  +1.0
環境　　  -9.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 35,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     150 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     30 ｍ、南     30 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    204 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   3.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.3 ％		 ＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁、高さ０．
　８ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　６ｍアスファルト舗装、延長１９
　５ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水は道路側溝で隣接の水路に放
　流、下水は開発道路に下水管を埋
　設して開発区域東側道路の公共下
　水道に接続		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１カ所１５０㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 倉敷 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市玉島阿賀崎字亀崎２３７０番
 2619000773098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 3-1 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL. 
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 倉敷市玉島阿賀崎字亀崎２３７０番
 ②地積(㎡) 1,344  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2.5		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 南1.3m未舗装市道 水道、ガス、下水 新倉敷

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  100 ｍ、西  150 ｍ、南  100 ｍ、北  150 ｍ ②標準的使用 住宅地開発の見込まれる田地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４２９号南側背後の水田
が多い地域		 道

路		 ４ｍ市道に近い 交通

施設		 新倉敷駅南西方

4.1km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 玉島地区及びその周辺の郊外住宅地の需要は安定傾向となっている一方で平坦地勢で開発適地も多く供給に余力
があるため宅地見込地の地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 住宅地開発の見込まれる田地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     10,700 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     10,500 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市西部の玉島地区・連島地区を中心に住宅地の開発が可能な農地等の宅地見込地域一円である。主
たる需要者は、地元の中小の宅地開発業者等が中心である。当該圏域の市街化区域内農地に対する需要は安定している
一方で平坦地勢が多い地域で潜在的な供給には余力があるため、宅地見込地の需給は概ね停滞傾向となっている。市場
での需要の中心となる価格帯については造成の難易や市街化進行の程度が多様で把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 近隣地域は周辺が開発されつつある熟成度中位の地域である。比準価格は、規範性のある取引事例から比準して求めた
価格で市場性を反映している。控除後価格は、開発業者の投下資本に対する採算性を示すもので想定項目が多いものの
理論的で比準価格とほぼ同程度の説得力を有すると判断される。したがって、市場の実態を反映した比準価格に、控除
後価格を関連付けて、周辺地域の分譲地の需給動向も総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     10,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 県内景気は海外経済の回復ペース鈍化等の影響を受
けつつも、ペントアップ需要の顕在化等に支えられ
て緩やかな回復を続けている。

地域要因に大きな変動はなく、宅地見込地の需給バ
ランスも安定傾向である。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 倉敷 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-152		 倉敷市 田   ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地

１住居

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
５７１２
-60		 倉敷市 田   長方形 北4.5m市道、
中間画地

準工

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
５７１２
-74		 倉敷市 田   長方形 北5m市道、
南4m、二方路

準工

(60,200)
d Ｒ０５Ｋ０
６３３３
-130		 倉敷市 畑   ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地

準工
特別用途地区
(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
9,075 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 105.0]
8,548 		 100
[  80.4]
10,632 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
10,600 
b (　　            )
16,637 		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]
16,670 		 100
[ 158.3]
10,531 
10,500 
c (　　            )
19,774 		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 108.9]
18,212 		 100
[ 166.5]
10,938 
10,900 
d (　　            )
9,678 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,678 		 100
[  90.7]
10,670 
10,700 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.01		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.02		 画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +42.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      10,700 円／㎡]
倉敷 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  9.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
35,300  （　   75.7 ％）
26,722 		 10,300    927  2,630  12,865 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8621　　　　     11,091		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9426　     10,454		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 10,500 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-151

     25,680 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 74.5]

     33,760 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[103.0]
　　　　　　100

     34,800 
b Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-153

     48,395 		 100
[100.0]		 [101.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[140.4]

     34,165 

     35,200 
c Ｒ０５Ｔ０
７１９２
-156

     47,114 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[136.9]

     34,278 

     35,300 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.2 交通・接近    0.0 環境　　　  -25.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.5 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.06		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -6.2 交通・接近   +2.0 環境　　　  +46.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +0.5 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.03		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　  -10.2 交通・接近   +3.0 環境　　　  +48.0
画地　　　   +6.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 35,300 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
倉敷

-47
31,400 		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 88.8]
34,330 		 [103.0]
100
35,400 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.5
交通・接近　　  -2.0
環境　　  -8.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 35,300 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   5,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     150 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     50 ｍ、西     30 ｍ、南     30 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    204 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.6 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   3.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  24.3 ％		 ＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリート擁壁、高さ０．
　８ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　６ｍアスファルト舗装、延長１９
　５ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水は道路側溝で隣接の水路に放
　流、下水は開発道路に下水管を埋
　設して開発区域東側道路の公共下
　水道に接続		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１カ所１５０㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 倉敷 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市玉島阿賀崎字亀崎２３７０番
 2619000773098-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考