別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
倉敷 -82　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 -82 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市南町３９７番２
｢南町３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,037  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(95,278)
台形
1:2		 共同住宅

ＲＣ10		 マンションが複数立
地する準幹線沿いの
混在地域		 北西11m市道、東側道 水道、ガス、下水 倉敷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンションに店舗等が混在す
る地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 倉敷駅南方

1.3km		 法令

規制		 近商
(95,278)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は倉敷市中心部のマンションが多い地域であり、市内中心部のマンションの売行きは概ね好調に推移し
ている。マンション業者による中心部の大規模地の需要は底堅く、地価は強含みで推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              139,000 円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地はマンション素地となる大規模画地であり、同一需給圏は倉敷駅から２．５㎞圏内の市街地地域である。主
たる需要者はマンション素地を希求する県内外の大手又は中堅のマンション開発業者である。昨今の低金利動向から、
倉敷駅２．５㎞圏内におけるマンション取得者の需要は根強く、マンション開発業者の素地取得の動きも堅調に推移し
ており、マンション素地価格は上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地はマンション素地である。取引事例比較法により求められた比準価格は、昨今の市場実勢を反映した実証的
な試算価格である。一方開発法による価格は、対象標準地をマンション開発した場合の投資採算性を反映した理論的価
格であるが、採用数値等により価格弾力性が存するのは否めない。本件では両試算価格に若干開差が認められるが、市
場実勢を反映している比準価格を重視し、開発法による価格を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し
てきている。主要製造業の生産や雇用・所得
環境も緩やかな回復傾向で推移している。


倉敷市中心市街地のマンション需要は堅調で
ある。近隣地域周辺でも新たにマンションが
販売されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 -82　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
５１７６
-111		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m国道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ｒ０４Ｋ０
５１７６
-107		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
北4m、角地
１住居

(60,160)
c Ｒ０４Ｋ０
９６２３
-521		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ｒ０５Ｔ０
５１７６
-107		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
332,744  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
351,045 		 100
[ 162.1]
216,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
114,873  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.0]
119,703 		 100
[  81.0]
147,781 
148,000 
c (　           ) 
117,284  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
123,148 		 100
[  86.2]
142,863 
143,000 
d (　           ) 
151,494  		 100
[ 115.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,003 		 100
[  93.3]
146,841 
147,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +3.4 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



倉敷 -82　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象地は分譲マンションの敷地である。地域要因及び個別的要因に鑑みても最有効使用の状態にあると認められ
開発法の適用が最適と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

895,230,742 
751,153,261 
12 
399,000 
2,850.66 
251,000 
3,129.32 
⑧開発法による価格 　　          144,077,481 円　　　　（　              139,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 -82　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,037 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,037.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
293.43 ㎡  3,129.32 ㎡  2,882.86 ㎡  246.46 ㎡  2,850.66 ㎡  ＲＣ・14F
 (    40 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      28.3 ％）  （     301.8 ％）  （     278.0 ％）  （      23.8 ％）  （     91.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
95 ％ 
300 ％ 
278 ％ 		 間口

奥行		   20.5 ｍ

  41.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 399,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例価格等により査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    399,000 円／㎡　　×　　     2,850.66 ㎡　　＝　　　　       1,137,413,340 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,137,413,340 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   251,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   258,530 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    258,530 円／㎡　　×　　　   3,129.32 ㎡　　＝　　　　         809,023,100 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,137,413,340 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         113,741,334 円 
支出合計　④+⑤+⑥           922,764,434 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮のうえ査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 26 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 102,367,201 円  (      9 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           87,186,145 円 
販売総額(2期) 921,304,805 円  (     81 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          720,736,749 円 
販売総額(3期) 113,741,334 円  (     10 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　           87,307,848 円 
収入合計 － － － － 895,230,742 円 
支出 建築工事費(1期) 80,902,310 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           76,444,593 円 
建築工事費(2期) 80,902,310 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           69,559,806 円 
建築工事費(3期) 647,218,480 円  (     80 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          506,319,017 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 56,870,667 円  (     50 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           51,746,620 円 
販売管理費(2期) 56,870,667 円  (     50 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           47,083,225 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 751,153,261 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          895,230,742 円　　－　　　　　　          751,153,261 円　　＝　　　　　           144,077,481 円 

              139,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 倉敷 -82　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市南町３９７番２
 2619000482968-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 -82　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 -82 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市南町３９７番２
｢南町３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,037  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）



(95,278)
台形
1:2		 共同住宅

ＲＣ10		 マンションが複数立
地する準幹線沿いの
混在地域		 北西11m市道、東側道 水道、ガス、下水 倉敷

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 倉敷駅南方

1.3km		 法令

規制		 近商
(95,278)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、倉敷市中心市街地に位置するマンション立地の多い地域である。マンション素地に対する需要は堅
調であり、地価は継続して上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              143,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、マンション建築が可能な大規模画地が介在する倉敷市市街地一円と判定した。主たる需要者の属性は、
マンション用地や分譲地目的での取得を行う全国規模の大手デベロッパーや岡山県内のマンション開発業者が中心であ
る。行政、観光等の主要な施設に近く、生活利便性が良好な地域であるため、マンション開発が加熱傾向で推移し、相
場より相当割高な取引も散見されていた。地価は、今後も上昇基調で推移するものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は倉敷市内において、居住環境・画地規模等、需要者の観点から代替関係を有する事例を採用し、適切に補修
正を行い、求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、開発業者の最も重要
視する投資採算性から求められた試算価格であり、対象標準地の価格形成過程を反映した理論的な価格である。以上の
検討の結果、両試算価格の説得力は同等と判断し、両試算価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みもみられるが緩やかに
回復している。先行きは各種政策の効果が期
待されるが、海外景気の影響に十分注意する
必要がある。

市中心部との接近性に優れていることから、
マンション需要は堅調な状況が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 -82　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｔ０
７８３８
-146		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東36m県道、
南西10m、
二方路
商業

(100,400)
b Ｒ０５Ｋ０
８８７６
-10		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西36m県道、
東5m、二方路
２住居

(60,200)
c Ｒ０６Ｋ０
５１７６
-17		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北22m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d Ｒ０６Ｋ０
８８７６
-10		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m国道、
北東4m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
156,501 		 100
[ 105.3]
148,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
149,000 
b (　           ) 
124,484  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
126,855 		 100
[  84.2]
150,659 
151,000 
c (　           ) 
155,575  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
166,711 		 100
[ 111.7]
149,249 
149,000 
d (　           ) 
113,884  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
111,281 		 100
[  74.0]
150,380 
150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



倉敷 -82　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 周辺での開発が行われており、マンション適地と認められるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

899,718,114 
751,648,648 
12 
401,000 
2,850.66 
251,000 
3,129.32 
⑧開発法による価格 　　          148,069,466 円　　　　（　              143,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 -82　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,037 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,037.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
293.43 ㎡  3,129.32 ㎡  2,882.86 ㎡  246.46 ㎡  2,850.66 ㎡  ＲＣ・14F
 (    40 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      28.3 ％）  （     301.8 ％）  （     278.0 ％）  （      23.8 ％）  （     91.10 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
95 ％ 
300 ％ 
278 ％ 		 間口

奥行		   20.5 ｍ

  41.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 401,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺地域における新規分譲価格及び取引事例を基準に査定した。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    401,000 円／㎡　　×　　     2,850.66 ㎡　　＝　　　　       1,143,114,660 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,143,114,660 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   251,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   258,530 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似する建物の建築単価を基準に算定した。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    258,530 円／㎡　　×　　　   3,129.32 ㎡　　＝　　　　         809,023,100 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱に基づき算定した。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,143,114,660 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         114,311,466 円 
支出合計　④+⑤+⑥           923,334,566 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金利、開発利潤、危険負担率等を考慮して査定した。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 17 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 26 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 28 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 102,880,319 円  (      9 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           87,623,168 円 
販売総額(2期) 925,922,875 円  (     81 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          724,349,465 円 
販売総額(3期) 114,311,466 円  (     10 ％) ×　　0.7676  （     28 ヶ月） ＝　　           87,745,481 円 
収入合計 － － － － 899,718,114 円 
支出 建築工事費(1期) 80,902,310 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           76,444,593 円 
建築工事費(2期) 80,902,310 円  (     10 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           69,559,806 円 
建築工事費(3期) 647,218,480 円  (     80 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          506,319,017 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 57,155,733 円  (     50 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           52,006,001 円 
販売管理費(2期) 57,155,733 円  (     50 ％) ×　　0.8279  （     20 ヶ月） ＝　　           47,319,231 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 751,648,648 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          899,718,114 円　　－　　　　　　          751,648,648 円　　＝　　　　　           148,069,466 円 

              143,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 倉敷 -82　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市南町３９７番２
 2619000482968-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考