令和6年1月15日　提出 倉敷 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -78 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島柳田町字ゴトクマ１３０８番３９ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる高台の 住宅地域 東5m私道 水道 上の町 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬戸中央自動車道に近い高台 の住宅団地 街 路 基準方位　北、５ｍ 私道 交通 施設 上の町駅西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の丘陵地に開発された傾斜のきつい住宅団地であるが、交通利便性が大きく劣り、未利用地も散見される。 他方、調区内の開発許可基準の強化により、新規の開発が見込めないことから一定の需要も認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島地区一円の高台に開発された住宅地域である。需要者の中心は児島地区に居住及び勤務する地縁のあ る３０～４０代の世帯であり、児島地区外からの転入需要は少ない。児島地区中心部へのアクセスに優る平坦地勢の分 譲地では需要が堅調であるが、傾斜の厳しい高台の熟成した住宅団地は利便性が大きく劣り敬遠され、需要は乏しい。 土地は２００㎡で３００～４００万円程度、新築戸建で３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は児島地区の高台住宅地の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。本件標準地は画 地規模が小さくかつ傾斜の厳しい高台の熟成した住宅団地に位置しており、賃貸市場を想定することは適当で無く、収 益還元法は適用しなかった。したがって説得力の高い比準価格を採用し、調整区内及び高台住宅地における住宅価格の 変動状況、前年価格との比較、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ られるが、不安定な国際情勢や資源価格の高 騰、円安による物価上昇等により景気の先行 きは不透明。 交通利便性の大きく劣る高台の住宅団地は生 活環境に難があり、需要が劣る。ただし、調 区内の開発許可基準の強化により、やや見直 しの感もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％