令和6年1月7日　提出 倉敷 -76　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -76 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島黒崎字向山下６５７０番外 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる海に近い 住宅地域 南2.3m市道 水道 金光 7.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沙美海岸背後に所在する旧来 の半農半漁村集落地域 街 路 ２．３ｍ市道 交通 施設 金光駅南方 7.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件が劣る旧来の集落地域であり、地区人口の減少および高齢化が進んでいる。需要は極めて弱い一方で、 空家や売り物件の増加がうかがわれる、今後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市玉島地区・船穂地区や浅口市東部等の高梁川以西にかけて所在する旧来住宅地域である。集落的特 性を有することから市場参加者は地縁、血縁等を有する者に限定される傾向が見られる。近年では田舎暮らしを志向す る需要も見られるが絶対量は少ない。近隣地域は半農半漁の集落地域であるため外部からの需要は弱い。地区住民の高 齢化、減少は進む。取引自体が少なく、集落的特性から事情も多分に含み中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内に位置する旧来集落地域であり収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法ではいずれも調区内の集落地域の 事例を採用し、求められた価格には若干のばらつきが生じたが、集落地域の市場特性に照らすと妥当な範囲と認められ る。以上より試算した比準価格について、代表標準地との均衡や昨年からの変動要因等を総合的に勘案した結果妥当と 判断したので、これを採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -80                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 78.3] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設費をはじめとした物価上昇により新築市 場を中心に不透明感が見られるものの、全体 的には住宅地需要は良好な様子がうかがわれ る。 地域状況に大きな変化はないが、旧来集落地 域であり地域外からの需要は極めて弱い。立 地適正化計画や調整区域の開発規制強化もあ り需要は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.5 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 -29.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％