令和6年1月15日　提出 倉敷 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -75 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市茶屋町早沖字四番川１１６１番 ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 農家住宅等が散在す る市街地に近い住宅 地域 北5m市道 水道 茶屋町 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 茶屋町北東部の調区内集落地 域 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 茶屋町駅北東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 茶屋町地区の住宅地は人気が高く、供給が限られるなか需要が強い状況が続いている。このため、調区内農家住 宅地に対する需要も一定程度ある。地価水準は、横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏；倉敷地区南東部郊外の市街化調整区域内に存する農家集落地域一円。需要者の属性：当地に何らかの地縁 、血縁を有する者が主であるが、一部地区外からの転入者も見られる。需要状況：地元を中心とする小規模なマーケッ トのため、取引が少ないが、地区外からの転入者を含め一定の取引が確認できる。価格水準等：取引動機が様々で縁故 取引も多いため、成約価格のばらつき激しいが、１㎡あたり２万円～３万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は農家住宅にほぼ純化した集落地域であり、立地上も市街化調整区域という行政的制約から共同住宅の建設想定は 現実性を欠く。よって、収益還元法の適用は断念した。一方、採用した取引事例が限られるものの、比準価格は市場の 実態を反映している。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの規準価格にも留意の上、対象地周辺の不動産市 況をも十分検討し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -77                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 93.2] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需 要は比較的堅調である。 調整区域内の開発規制強化により、宅地開発 は大幅に減少しているが、住宅素地としての 需要は依然として根強い。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.5 交通・接近　　　  +4.9 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％