令和6年1月15日　提出 倉敷 -74　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -74 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市山地字井ノ町１３８番２ ②地積 　(㎡) 586   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 北4.3m市道、西側道 水道 中庄 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地に近く、農家 住宅と一般住宅が混在する地 域 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 中庄駅北東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷市東部郊外の既成集落である。岡山市との市境に位置し利便性は比較的高い。市街化調整区域の開発規制の 強化により、新規開発が困難となった。当面は現状維持で推移し、地価は下落傾向で推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市東部郊外に存する市街化調整区域内の農家集落を中心とする既成住宅地域一円と判定した。主たる 需要者は近隣居住者による世帯分離等が中心で新規分譲地については外部からの流入もみられる。岡山市との境に位置 し利便性が高いため一時期は調整区域内の分譲地開発が散見された。近時は開発規制の強化から供給は限定的である。 調整区域内で集落的特性が強い地域であるため取引が少なく中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農家住宅と一般住宅等が混在する既成住宅地域に存する。市街化調整区域であり、賃貸用建物の想定が困 難なため収益還元法は非適用とした。取引事例比較法は倉敷市郊外の市街化調整区域内の既存住宅地域の取引事例を中 心に求めたもので実証的である。快適性・利便性を重視する住宅地であり、実証的な比準価格を標準に、代表標準地価 格との均衡、単価と総額との関連性の適否、前年からの地価動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -77                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.4] [102.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人 需要はサービス分野を中心に増加し、設備投 資は増加、住宅投資は弱めの動きとなってい る。 市街化調整区域内の農家集落。周辺での新規 開発は散見されるが地域要因に特段の変動は ない。需要は新規分譲地へ流出しており弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％