令和6年1月15日　提出 倉敷 -73　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -73 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市西坂字小瀬田１４８０番１０１ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が存 する郊外の分譲住宅 地域 東4.9m市道 水道、ガス 倉敷 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の中規模住 宅団地 街 路 基準方位　北、４． ９ｍ市道 交通 施設 倉敷駅北東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に存する既存の中規模住宅団地である。熟成した住宅団地で地域要因に大きな変動はない。調 整区域内での開発規制強化の影響もあり、既存宅地への需要が一時的に高まる事が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市郊外、市街化調整区域内の住宅団地等の戸建住宅地域一円と判定した。主たる需要者は３０代～４ ０代の一次取得者で倉敷市及び周辺市に勤務する標準的な勤労者世帯である。熟成した住宅団地で中古住宅の取引が中 心となるため外部からの流入は少ない。調整区域の開発規制の影響から今後は既存団地への需要の回帰が期待される。 中心となる価格帯は１５０～２００㎡で土地総額が５００～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模一般住宅が存する郊外の分譲住宅地域に存する。市街化調整区域であり、賃貸用建物の想定が困難 なため収益還元法は非適用とした。また、原価法は適切な積算資料の収集が困難なため非適用とした。取引事例比較法 は倉敷市郊外の市街化調整区域内の住宅団地の取引事例を中心に求めたもので実証的である。快適性・利便性を重視す る住宅地であり、実証的な比準価格を標準に、前年からの地価動向を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人 需要はサービス分野を中心に増加し、設備投 資は増加、住宅投資は弱めの動きとなってい る。 市街化調整区域内に存する既存の大規模住宅 団地である。熟成した住宅団地で地域要因に 大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％