令和6年1月15日　提出 倉敷 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -69 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 5,320,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島唐琴３丁目１０４８番１０ ｢児島唐琴３－６－５７｣ ②地積 　(㎡) 217   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、工 場等が混在する住宅 地域 東4m私道 水道、下水 児島 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 児島駅東方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅を中心に小工場等が混在する地域であるが、児島地区東端に位置し平坦地の乏しい地勢的制約、交通手 段・生活利便施設等に乏しいこともあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島地区中心市街地の郊外東方約４㎞～６㎞程度に位置する住宅地域である。市内南東端の海岸線直背後 に位置しており、主な需要者は地元に地縁のある関係者であるが、景観を求めた需要者も一定数認められる。しかし、 人口減が大きく不動産への需要は弱く、若者人口流出、高齢化等衰退傾向が強く、競争力は引き続き弱い。局所的・限 定的な市場性を呈しており、取引件数も多くなく中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は唐琴地区を中心とした児島地区東部の住宅地の取引事例から求められたもので、実証的かつ客観的である。 当該地域は海岸線背後の一般住宅を中心に小工場等も見られる住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益 還元法の適用は断念した。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、今後の動向にも留意して、上記の通り鑑 定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -70                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [198.5] [103.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ られるが、不安定な国際情勢や資源価格の高 騰、円安による物価上昇等により景気の先行 きは不透明。 児島地区の東端付近に位置し、人口減と地場 産業の不振等から衰退傾向にある。利便施設 ・生活施設まで距離があり、生活環境にやや 難がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +11.6 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％