令和6年1月15日　提出 倉敷 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -63 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市茶屋町字鶴崎１８７４番７ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、下水 茶屋町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 茶屋町南西部の住宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道　 交通 施設 茶屋町駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ茶屋町駅の南西部の戸建住宅地域で、周辺部農地の開発が盛んな地域である。今後も戸建住宅地として熟成 して行くものと予測する。地価の上昇傾向は今後も継続するであろう。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：茶屋町駅が利用可能な住宅地域一円。需要者の属性：岡山市、倉敷市へ通勤する一般勤労層が中心。需給 状況：最寄りの茶屋町駅はＪＲの快速電車が停車し、当駅周辺の店舗等の生活関連施設が充実し、住宅地としての人気 が高い。反面、周辺市街化区域内の農地の開発が盛んであるが、徐々に開発可能な田等が減少している。価格水準等： 土地は２００㎡規模で総額１，０００万円から１，５００万円程度、新築物件で総額４，５００万程度までが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、画地規模の面で収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅建設は農家の 相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は市場の実態を 反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、採用しなかったその他 参考資料も分析・検討し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需 要は比較的堅調である。 岡山・倉敷両市へ近く、ＪＲ茶屋町駅には快 速電車も泊まり、店舗等も充実している。住 宅地としての人気はかなり高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％