令和6年1月15日　提出 倉敷 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -61 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　山城　多賀夫   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 84,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市羽島字岩山１０００番１０３ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南西6.9m市道 水道、ガス、下水 倉敷 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．９ ｍ市道 交通 施設 倉敷駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 倉敷市中心部に比較的近い高台の住宅団地である。熟成しており、大きな変動は無く静態的に推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷駅を中心とした半径２．５ｋｍ圏内外の住宅地域である。需要者は３０代以上の一次取得者が中心 である。近隣地域は中心部近くの高台に開発された住宅団地で、居住環境や利便性に優れている。眺望等の観点から高 台地を選好する需要者も存するが、総じてみれば平坦地に比べると選好性は弱く、地価動向は堅調であるものの、平坦 地の動向とは開差がある。取引の中心価格帯は、土地総額で２０００万円前後だが規模によるばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述する理由により原価法及び収益還元法の適用は断念した。比準価格の試算にあたっては、標準地の存する羽島地区 を中心に同一需給圏内の類似地域から代替関係が認められる取引事例を収集し、採用した。各事例の修補正、規範性に 係る検討は適切に行っており、実証的で説得力は高いと判断した。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との 均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,600 円／㎡ [102.3] 100 100 [106.0] 100 [ 85.6] [104.0] 100 85,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市住宅地の需給動向は基調として堅調だが 、物価高や住宅ローン金利の先高観等により 先行きは不透明である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％