令和6年1月15日　提出 倉敷 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -59 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市真備町岡田字内沼２８８番１２ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 川辺宿 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３０年７月豪雨により近隣 地域の全域が床上浸水。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 川辺宿駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した小規模の住宅地域である。豪雨被害後、復興ハード事業の進捗とともに生活基盤が整ってきた。小中学 校迄近く、生活利便施設迄の距離にも難は無く、近時取引が増加傾向にあり宅地開発も認められだした。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真備町内の住宅地域一円である。平成３０年７月の西日本豪雨により真備町は被災し、甚大な被害を受け た。現在、国県の大型復旧ハード事業も順調に推移し令和５年度末の完成見込みであるが、人口回復状況は地域により 濃淡が認められる。需要者の中心は倉敷・総社市へ勤務する３０代前後の勤労者世帯だが、当該地域は画地面積に大小 が認められ、未だ取引には特殊な事情が含まれていることが多く、中心となる価格帯を見出すのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は真備町内の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は戸建住宅を主体と した区画整然とした住宅団地内にあり、画地規模が小さく共同住宅等による賃貸市場の想定が困難であるため、収益還 元法は適用しなかった。したがって説得力の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の通り 鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [134.3] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ られるが、不安定な国際情勢や資源価格の高 騰、円安による物価上昇等により景気の先行 きは不透明。 被災後、復興に伴い地域によっては緩やかな 地価上昇が認められてきている。当地は教育 施設が近く、地区内に宅地開発が認められ出 した。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +6.2 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％