鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
倉敷 -55　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 -55

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　高見　康弘

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市沖新町３７番１８				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか共同住宅等も混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	倉敷 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理地区内の区画整
然とした住宅地域

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

倉敷駅南西方

2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線街路背後の区画整然とした住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。住環
境及び利便性共に概ね良好な住宅地域で需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、倉敷市中心部から南部及び南西部に広がる住宅地域一円である。主たる需要者は倉敷市在住の３０～４
０歳代の一次取得者が想定される。各種利便施設等への接近性に加え、住環境も概ね良好であるため、住宅地需要は堅
調に推移している。市場での取引の中心となる価格帯は土地で１５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３５
００万円～４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線街路背後の区画整然とした住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある多数の住宅地域内の取引事
例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は土地価格を反映した賃料水準が形成
されていないため、低位に試算された。従って、相対的に規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、
代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,900 円／㎡

[103.5]
100

100
[106.0]

100
[ 95.0]

[102.0]
100

82,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は先行きに不透明感があるものの、
緩やかな回復を続けており、住宅地需要は概
ね安定的に推移している。

一般住宅のほか共同住宅も混在する区画整然
とした住宅地域であり、地域要因には特段の
変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６Ｋ０９１８０ -34	倉敷市		更地	（　）	長方形	西4.5m市道、北2m、角地		１住居 (60,180)
b	Ｒ０４Ｔ０８８７６ -29	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２住居 (60,160)
c	Ｒ０５Ｔ０９１８０ -27	倉敷市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０５Ｔ０８８７６ -62	倉敷市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、中間画地		２住居 (60,160)
e	Ｒ０４Ｔ０８８７６ -13	倉敷市		更地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,471	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.3]	71,750	100 [ 97.0]	73,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	75,400
b	(　 ) 89,169	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	100,245	100 [ 113.8]	88,089		89,900
c	(　 ) 80,985	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,253	100 [ 100.3]	83,004		84,700
d	(　 ) 83,097	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	84,825	100 [ 100.2]	84,656		86,300
e	(　 ) 76,520	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	79,715	100 [ 91.2]	87,407		89,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -18.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,400 円／㎡]

倉敷 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,881,247	865,135	4,016,112	3,351,790	664,322	（　0.9675） 642,732	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,972,435 円　　　　（　 35,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	158.40	ＬＳ2	316.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	24.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ）で、平均専有面積は約５２．８㎡の全６戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	158.40	100.0	158.40	1,355	214,632	2.0	429,264
							1.0	214,632
～

～

～

～

計		316.80	100.0	316.80		429,264		858,528
								429,264

⑨年額支払賃料	429,264 円　×　12ヶ月　＝　 5,151,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預り金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,151,168 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 412,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,739,075 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	858,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,898 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 429,264 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,274 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,881,247 円　　　　（　 12,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８０（賃）　　　　-3	1,338 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,396 円/㎡　月額支払賃料（　 1,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８０（賃）　　　　-7	1,246 ( 1,246)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,384
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,800 円	43,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	154,535 円	5,151,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,400 円	43,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,135 円　（　　　　　　 2,185 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,351,790 円（　　　　　 8,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,881,247 円
②総費用	865,135 円
③純収益　①－②	4,016,112 円
④建物等に帰属する純収益	3,351,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	664,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	642,732 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,972,435 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉敷 -55　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉敷市沖新町３７番１８	2619000125770-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
倉敷 -55　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

倉敷 -55

岡山県

岡山第２

氏名

不動産鑑定士　藤原　康正

TEL.

鑑定評価額

33,100,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	倉敷市沖新町３７番１８				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅ＬＳ2	一般住宅のほか共同住宅等も混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	倉敷 2.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の土地区画整理
済み区域に位置する住宅地域

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

倉敷駅南西方

2.6km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線背後の土地区画整理済みの整然とした地域であり、公共施設、商業施設にも近く、街路、公園等の居住環境
も整備されている。地域内の人口も増加傾向にあり、地価は当面、上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市道が南北の国道と交わる老松西交差点から大高交差点周辺までの幹線背後の住宅地域一帯である。居住
性、利便性ともに優れる区画整然とした地域である。需要者は倉敷市在住の３０～４０代の一次取得者を中心に、水島
地区など他地区からの流入もある。需要は底堅く、小規模な宅地開発が盛んで、道路整備も進行中である。標準的な画
地規模が大きいため、需要の中心となる価格帯は土地が２７００万円前後、新築戸建で５０００万円以上と推定する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣周辺にはアパート等が多くみられるが、供給過剰で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は
低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価
格決定されることが一般的と認められる。よって、信頼性のある取引事例から求めた説得力のある比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　倉敷 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,900 円／㎡

[103.5]
100

100
[106.0]

100
[ 93.6]

[102.0]
100

84,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は欧米と比べてコロナ禍からの回復
が遅れていたが、近時５類移行後の経済活動
の両立が進む中で内需を中心に持ち直し傾向
にある。

交通量の多い幹線背後の区画整理済み区域に
位置し、利便性に優れるため、需要は底堅く
、画地規模から共同住宅も多くみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

倉敷 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０６Ｋ０９１８０ -4	倉敷市		建付地	（　）	長方形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０６Ｋ０９１８０ -14	倉敷市		更地	（　）	長方形	南6m私道、西6m、角地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０６Ｋ０９１８０ -35	倉敷市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、東4.5m、角地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０５Ｔ０９１８０ -4	倉敷市		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,786	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	92,217	100 [ 100.0]	92,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,100
b	(　 ) 77,381	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.7]	76,784	100 [ 99.0]	77,560		79,100
c	(　 ) 75,614	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,988	100 [ 95.0]	79,987		81,600
d	(　 ) 78,286	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	77,985	100 [ 95.5]	81,660		83,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

倉敷 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,895,665	865,592	4,030,073	3,351,790	678,283	（　0.9675） 656,239	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	14,266,065 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

倉敷 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	158.40	ＬＳ2	316.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	24.0 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＬＤＫ）が各階３戸、全６戸で、平均専有面積は約５２．８㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	158.40	100.0	158.40	1,359	215,266	2.0	430,532
							1.0	215,266
～

～

～

～

計		316.80	100.0	316.80		430,532		861,064
								430,532

⑨年額支払賃料	430,532 円　×　12ヶ月　＝　 5,166,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,166,384 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 413,311 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,753,073 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	861,064 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 430,532 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,670 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,895,665 円　　　　（　 12,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１８０（賃）　　　　-3	1,338 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,359 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９１８０（賃）　　　　-4	1,098 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,220
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

倉敷 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,800 円	43,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	154,992 円	5,166,384　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,400 円	43,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,700 円	43,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 865,592 円　（　　　　　　 2,186 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 316.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,351,790 円（　　　　　 8,464 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,895,665 円
②総費用	865,592 円
③純収益　①－②	4,030,073 円
④建物等に帰属する純収益	3,351,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	678,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	656,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,657 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,266,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

倉敷 -55　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	倉敷市沖新町３７番１８	2619000125770-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考