令和6年1月15日　提出 倉敷 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -54 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　宏明   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島長尾字四丁目１８１番２０ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 中規模な分譲住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 新倉敷駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地は堅調な需要が見込まれ、小規模な宅地分譲の開発が続いている。周辺では私立高校が移転開校している 。利便施設等へのアクセスが良好であるので、人気も高く今後も地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市玉島地区の住宅地域一円と判定した。主たる需要者の属性は、倉敷市中心部へ通勤する３０代～ ４０代の一次取得者である。新倉敷駅及び倉敷市中心部への交通接近条件が比較的良好であり、利便性の高さから玉島 長尾地区の人気は高く、需要は底堅く推移している。周辺では私立高校の移転開校等も見られる。需要の中心となる価 格帯は、土地は概ね１，０００万～１，２００万円程度で、新築戸建住宅は概ね４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、玉島長尾地区の一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が画地規模が小 さい住宅地であり、共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の 高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。したがって、市場の実態を反映した比 準価格を標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [ 92.8] [106.0] 100 56,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みもみられるが緩やかに 回復している。先行きは各種政策の効果が期 待されるが、海外景気の影響に十分注意する 必要がある。 宅地需要は堅調で、小規模分譲地の開発が多 く見られる。周辺地区においては令和５年４ 月に私立高校が津山市から移転開校している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％