令和6年1月15日　提出 倉敷 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -50 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 5,750,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市真備町有井字折敷田７７番５２外 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 川辺宿 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 Ｈ３０年７月豪雨により近隣 地域の全域が床上浸水。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 川辺宿駅北西方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 真備町中心部直背後に位置する住宅団地である。末政川を横断する有井橋外が開通し周辺道路の連続性が良くな った。生活利便施設に近接するが、災害等を背景とした需給変化により、近時やや停滞感が伺える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真備町内の住宅地域一円である。平成３０年７月の西日本豪雨により真備町は被災し、甚大な被害を受け た。現在、国県の大型復旧ハード事業も順調に推移し令和５年度末の完成見込みであるが、人口回復状況は地域により 濃淡が認められる。需要者の中心は倉敷・総社市へ勤務する３０代前後の勤労者世帯であるが、復興に伴い取引件数は 増えたものの未だ取引には特殊な事情が含まれていることが多く、中心となる価格帯を見出すのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は真備町内の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は戸建住宅を主体と した区画整然とした住宅団地内にあり、快適性・利便性が重視され自己使用取引が中心となる。また本件標準地は画地 規模が小さく共同住宅等による賃貸市場の想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。したがって説得力の 高い比準価格を採用し、前年価格との比較、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ られるが、不安定な国際情勢や資源価格の高 騰、円安による物価上昇等により景気の先行 きは不透明。 被災後、復興に伴い地域によっては緩やかな 地価上昇が認められてきているが、当地は地 区内人口の回復が鈍く、近時やや停滞感が窺 える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％