令和6年1月7日　提出 倉敷 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -47 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　白神　学   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島阿賀崎字久々井１８７６番１０ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路条件の劣る既成集落に隣 接して開発された古い住宅団 地 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新倉敷駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 玉島地区は新倉敷駅周辺等北東部への選好性が進み、里見川以西の需要は弱い。周辺では新しい分譲地も見られ 、価格水準が低いことから需給は概ね均衡の様相で、地価は略横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市玉島地区・船穂地区や浅口市東部等の高梁川以西にかけて所在する住宅地域で、特にＪＲ山陽本線 各駅を最寄駅とする地域一帯。主な需要者は工業地帯や倉敷市内等に通勤する３０～４０代の一次取得層である。玉島 地区は北部の玉島北中学校エリアが好調であることに対し、南西方面は弱い傾向が見られ、近隣地域は分譲地であるが 利便性がやや劣り需要は弱い。中心価格帯は、土地で１千万円、新築戸建で２５００万円が上限とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域状況や画地条件等を勘案し収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法では玉島地区の地価動向の類似性に着目 し５事例を採用した。求められた価格にはばらつきが生じたが、妥当な範囲にあると認めた。さらに各事例の規範性を 十分吟味のうえ、比準価格を試算しており、市場性を反映した信頼性が認められる。試算された比準価格について代表 標準地との均衡の観点から検討した結果からも妥当と判断したので、比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [161.4] [103.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建設費をはじめとした物価上昇により新築市 場を中心に不透明感が見られるものの、全体 的には住宅地需要は良好な様子がうかがわれ る。 周辺では新規分譲地開発が活発ではあるが、 近隣地域周辺では特に変化はない。玉島地区 西部はその低い地価水準から需給状況は安定 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　 +59.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％