令和6年1月15日　提出 倉敷 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -42 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信   TEL.

鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市玉島乙島６１２２番７４ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東4m市道 水道、ガス、下水 新倉敷 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 新倉敷駅南東方 3.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 かなり以前に造成された丘陵地の戸建団地で、ほぼ熟成している。当地の住宅地需要は平坦地が主流のため、や や人気が希薄で取引も少ない。今後の現状維持を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：新倉敷駅を中心とする普通住宅地域一帯。需要者：主に玉島地区に何らかの地縁、血縁を有する一般勤労 層であるが、一部地区外からの転入者もある。需給動向：玉島地区では丘陵地よりも平坦地の方が選好されやすく、需 要は比較的弱い。価格水準等：１㎡当たり３万から４万円台が多く、総額では６００万円から８００万円程度、新築戸 建で総額３，３００万円程度までが一応の目安となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地は戸建に純化した住宅団地であり、画地規模も小さいため収益還元法の適用は断念した。また、当地での共同住宅 建設は農家の相続税対策の場合が多く、必ずしも投資採算性を重視しているとは言い難い面がある。一方、比準価格は 市場の実態を反映しており、採用事例も周辺部の最近のもので、その精度は高い。よって比準価格を標準に、代表標準 地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [106.0] 100 [138.4] [103.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市は岡山県第二の都市であり、不動産需 要は比較的堅調である。 丘陵地の古い団地で、現状維持で推移してい る。周辺平坦地より需要が劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％