令和6年1月15日　提出 倉敷 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -41 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市林字黒原田８６２番２外 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南西4m市道 水道 木見 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郷内地区中心近くのやや古い 分譲住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 木見駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郷内地区は郷内川周辺を中心に比較的分譲地開発が活発である。当該地区はやや古い分譲住宅地域で、地域要因 に大きな変動はないが、周辺にはまだ開発余地も残っているため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、倉敷市南部の郷内地区、児島地区、水島地区等の住宅地域一帯である。需要者は、岡山市、倉敷市中心 部や水島工業地帯等へ通勤する２０代～４０代の１次取得者である。近隣地域は郷内地区中心に近いやや古い分譲住宅 地域である。周辺は平地が少なく、開発適地の残る当該地区のみに、新規の住宅地需要が集中し、地価も上昇基調にあ る。需要の中心となる価格帯は、更地が５００万～７００万円程度、新築の戸建物件が、３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。周辺は、一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域ではあるが、第１種低層 住居専用地域で画地規模がやや小さいことから、収益価格は非現実的なため、適用を断念した。他方、比準価格は同一 需給圏内における多数の取引事例をもとに試算され、実証的かつ客観的である。従って、快適性、利便性を重視する住 宅地域であるため、信頼性の高い比準価格を中心に、周辺の価格動向等も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] かつて繊維の街児島と都心を結ぶ旧下津井電 鉄沿線の地域として栄えた。近年は都心から のベッドタウン化の影響が顕著で、宅地開発 が活発である。 郷内地区中心近くのやや古い分譲住宅地域で 、地域要因に変動はない。岡山、倉敷等への 利便性が良い為、周辺での土地開発、人口の 増加がみられる。 ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％