令和6年1月15日　提出 倉敷 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -37 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島稗田町字東額山９５５番４５ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 上の町 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 緑丘小学校に近い高台の住宅 団地 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 上の町駅北方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に開発された熟成した住宅団地である。地域要因に大きな変動は無く現状を維持しつつ推移するものと予測 される。利便性の優る平坦地勢の住宅地に比べ競争力は劣り、地価は引き続き下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島地区一円の住宅地域である。需要者の中心は児島地区に居住及び勤務する地縁のある３０～４０代の 世帯であり、同一需給圏外からの転入需要は少ない。児島地区中心部へのアクセスに優る平坦地勢の分譲地では需要が 堅調であるが、高台の熟成した住宅団地は敬遠される傾向がある。地域自体が熟成しており中古物件の取引が主流であ るが、土地は２００㎡で５５０万円程度、新築戸建で３２００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は児島地区の住宅地の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。本件標準地は高台の 熟成した住宅団地に位置しており、賃貸市場が未成熟であり共同住宅の想定は合理的でないため収益還元法の適用は断 念した。したがって説得力の高い比準価格を採用し、前年価格との比較、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の 通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.7] [102.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ られるが、不安定な国際情勢や資源価格の高 騰、円安による物価上昇等により景気の先行 きは不透明。 小学校が近接するも熟成した高台の住宅団地 は需要が弱く、市場人気は幹線直背後及び平 坦地勢の住宅地域に奪われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  +5.8 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％