令和6年1月12日　提出 倉敷 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -33 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 4,830,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市下津井１丁目４２０番 ｢下津井１－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗が混 在する漁港背後の住 宅地域 南4m県道 水道、下水 児島 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、４ｍ 県道 交通 施設 児島駅南西方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 漁港背後の住宅を中心とし小規模店舗もみられる旧来からの住宅地域である。特段の変動要因はないが、地域産 業は衰退傾向で人口が流出しているため、地価は緩やかに下落が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島地区南部の漁港近くに位置する住宅地域である。主たる需要者は児島地区に地縁性を有する自己の居 住を目的として取得する一次取得者である。地区外からの流入は少なく高齢化が進んでおり、需要は弱含みである。周 辺地域は特に既成住宅地であることから、開発余地があまりないため供給は少ない。市場における取引中心価格帯は土 地で総額で５００万円から７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における漁港に近い類似地域の事例を中心に収集し比較検討して求めており、市 場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、自用を前提とした取引が多く賃貸市場も未成熟であり、 標準地の規模で共同住宅を想定することが困難なため適用を断念した。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を 中心とし、周辺公的価格との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [106.0] 100 [107.1] [106.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しつつある。個人消費は 持ち直している。物価上昇、金融資本市場の 変動等の影響が懸念材料である。 古くからの漁港町で地域要因に大きな変化は ないが、需要は限定的で人口減少が進み、地 価は下落傾向である。 個別的要因の価格への影響に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％