令和6年1月15日　提出 倉敷 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -32 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市児島塩生字岡４２５番１３ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、下水 児島 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水島コンビナート背後の高台 にある古い住宅団地 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 児島駅北西方 5.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水島の工業地帯に近い高台の旧来からの住宅団地。児島地区と水島地区の中間に位置し、工業地帯に近い反面、 利便諸施設から離れており、居住性に劣り需要は脆弱で、地価水準は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島地区郊外の一般住宅地域一円である。児島地区では駅周辺の利便性が良い地域では需要が認められる が、傾斜地勢や交通アクセス及び街路条件の劣る地域では需要は弱い。需要者は当地と何らかの関係を有する者が中心 で、水島コンビナートに近い住環境を嫌って転入者は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地が５００～８００万円 程度、新築の戸建物件が３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの戸建住宅を主体とした住宅地域であり、収益性等から共同住宅を想定することは困難と考え、収益価格の試 算は行わなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価 格決定されることが一般的と認められる。よって、信頼性のある取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、前年からの地域動向等にも留意しながら、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [155.5] [102.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は欧米と比べてコロナ禍からの回復 が遅れていたが、近時５類移行後の経済活動 の両立が進む中で内需を中心に持ち直し傾向 にある。 熟成した住宅団地で大きな変化はない。利便 施設との接近性、高台にある地勢、工業地帯 に近い環境面等から需要は弱い状況が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％