令和6年1月15日　提出 倉敷 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -31 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　梶岡　初   TEL.

鑑定評価額 6,170,000 円  １㎡当たりの価格 22,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市呼松３丁目３番４外 ｢呼松３－１１－１９｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模小売店舗も散 在する既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 水島 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁港背後に位置する既成住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水島駅南東方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 水島地区南東部、呼松漁港背後の既成住宅地域である。地域内では人口減少、高齢化が進んでおり、また、集落 的色彩が強く、外部からの転入者も殆ど見られないため、地価は当面やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水島地区及び児島地区北西部にある漁港周辺の住宅地域一帯である。漁港直背後の既成住宅地域で集落 的色彩が強い。また、全般的に街路幅員が狭小で、小規模な住宅がひしめき合う様な状況で存する等、漁港特有の形態 にあることから、需要者は呼松地区居住者及び地縁関係者にほぼ限られ、外部からの転入者は殆ど見られない。取引件 数は極めて少なく、その大半が縁故取引と思われるため、市場での取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上から、比準価格のみが得られた。近隣地域は漁港背後に位置する既成住宅地域である。比準価格は代替競争関係に ある多数の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的かつ客観的な価格であり、その精度は高い。他方、 自用の戸建住宅が主体の既成住宅地域内に存しており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。 従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [132.8] [102.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 倉敷市中心部からのベッドタウウン化の影響 がみられる水島地区でも、国道４３０号以南 の地域においては、工場や農漁村集落も比較 的多くみられる。 水島地区東南端に存する漁港背後の既成住宅 地域であり、小規模な建物が密集する。地域 内の道路は総じて狭く、傾斜、未舗装、車両 通行不能も多い。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％