令和6年1月12日　提出 倉敷 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -301 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　廣畑　寛治   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市美和２丁目１１３７番４ ｢美和２－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 倉敷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 倉敷駅南東方 1.2km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧倉敷市では名声の高い優良住宅地域として熟成しており、地域要因は今後も安定的に推移していくものと予測 される。当該地域に対する高所得層の需要は根強く、地価は今後も上昇傾向で推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧倉敷市の市街地及び市街地近接地域に位置する住環境の良好な住宅地域一円である。主たる需要者は 倉敷市及び周辺市町在住の富裕層が想定される。近隣地域は旧来から倉敷市の優良住宅地域としての名声が高く、住宅 地としての需要は根強いものがある。市場での取引の中心となる価格帯は土地で１９００万円～２４００万円程度、新 築戸建住宅は規模、仕様等も様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境と利便性の良好な住宅地域である。当地域内では自用の戸建住宅の取得を 目的とする取引が主体である。比準適格性のある取引事例から適切に試算された比準価格は、市場の実勢を反映した説 得力ある価格と思料される。なお後述の理由により積算価格及び収益価格は試算しなかった。従って市場の実勢を反映 している比準価格を標準とし、周辺公的価格との均衡にも留意して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、コロナ禍の影響が和らぎ回復し てきている。主要製造業の生産や雇用・所得 環境も緩やかな回復傾向で推移している。 旧来からの名声の高い住宅地域である。地域 要因には特段の変動は見られず、需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％