令和6年1月12日　提出 倉敷 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -29 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　宗友　隆明   TEL.

鑑定評価額 9,070,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市中畝４丁目５２９番２５ ｢中畝４－１５－３７｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多く寮 等も見られる住宅地 域 西4m私道 水道、ガス、下水 水島 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 常盤駅勢圏の住宅地 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 水島駅東方 900m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では小規模の分譲が行われており、今後も発展的に推移するものと予測される。地価は、微増傾向で推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水島地区の住宅地域一円である。需要層、水島地区内に所在する企業等への勤労者であり、需要は弱含 みである。供給は、ミニ分譲地でなされている。土地は２００㎡規模で８５０万前後、新築戸建住宅は３０００万前後 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域及び類似地域内の豊富な事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、 画地規模が小さいのでアパート想定ができず、求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体 のため、精度の高い比準価格を中心とし、周辺の公示価格から求めた規準価格との均衡に留意し、前年価格からの変動 状況をも加味して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [118.4] [102.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、物価値上 げの影響で先行きに不透明感がある。 水島中心部に比較的近くて利便性が良く、周 辺ではミニ分譲地開発も多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +0.7 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％