別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 -25 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　浮田　幹夫   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市神田３丁目５番４２
｢神田３－５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 弥生

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 弥生駅西方

1.6km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地区の中心に近い区画整理地内の住宅地域で、居住環境と利便性の良さから安定した宅地需要のもとで地価は若
干上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市連島地区内の区画整理済みの住宅地域及びその周辺の住宅地域一円である。主な需要者は倉敷市内
及び周辺市町へ通勤する３０代～４０代の勤労者世帯が中心である。水島地区の中心に近く公共施設・商業施設への利
便性の良い立地で住環境も良好であるため宅地需要は安定して底堅く推移している。中心となる価格帯は、土地が１２
００～１８００万円前後、新築戸建が３０００～４０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。得ら
れた試算価格のうち比準価格は実際の取引に基づいて市場の実態が反映されており、信頼性を有する。収益価格は居住
の快適性等が賃料水準に反映されにくく低位に試算された。よって、より信頼性に優れる比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,100 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [103.0]
100		 52,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は海外経済の回復ペース鈍化等の影
響を受けつつも、ペントアップ需要の顕在化
等に支えられて緩やかな回復を続けている。


地区中心へも近く区画整理された良好な住環
境の地域であり、住宅地需要は底堅く安定的
に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.1
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-101		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東8m市道、
南西4m、角地
２住居

(70,200)
b Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-127		 倉敷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-117		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東4m、角地
近商

(100,200)
d Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-132		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-108		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
70,183 		 100
[ 134.0]
52,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
66,353  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
63,572 		 100
[ 124.6]
51,021 
52,600 
c (　           ) 
33,725  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 108.2]
44,973 		 100
[  90.4]
49,749 
51,200 
d (　           ) 
51,173  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  99.8]
54,244 		 100
[ 106.9]
50,743 
52,300 
e (　           ) 
48,732  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
48,732 		 100
[  99.4]
49,026 
50,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.4 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,500 円／㎡]  



倉敷 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地につき、適切な資料が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,871,046 
495,394 
2,375,652 
1,986,530 
389,122 		 （　0.9675）
376,476 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      8,184,261 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.60 ＬＳ2 188.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     12.0 m x   20.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸（２ＤＫ、平均専有面積４７㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,343 
126,242 		 2.0  252,484 
1.0  126,242 

 2～ 2		 共同住宅
94.00 
100.0 
94.00 
1,343 
126,242 		 2.0  252,484 
1.0  126,242 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
188.00 
100.0 
188.00 

252,484 		 504,968 
252,484 
⑨年額支払賃料        252,484 円　×　12ヶ月　＝　       3,029,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,029,808 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       242,385 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,787,423 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           504,968 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,484 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          78,977 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,871,046 円　　　　（　        12,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-15		 1,107  
(   1,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,383 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,343 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-22		 1,118  
(   1,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,399 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,600 円  　　　　     25,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 90,894 円  　　　        3,029,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      220,100 円  　　　　     25,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,900 円  　　　　     25,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         495,394 円　（　　　　　　         2,073 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     188.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,986,530 円  
（　　　　　         8,312 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,871,046 円      
②総費用 495,394 円      
③純収益　①－② 2,375,652 円      
④建物等に帰属する純収益 1,986,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 389,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 376,476 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,184,261 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市神田三丁目５番４２
 2619000198480-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
倉敷 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 -25 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 倉敷市神田３丁目５番４２
｢神田３－５－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 239  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 弥生

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 弥生駅西方

1.6km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線街路背後の区画整理済みの住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。住環
境及び利便性共に概ね良好な住宅地域で需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水島地区の住宅地域一円である。主たる需要者は水島地区に通勤する３０～４０歳代の一次取得者が想定
される。各種利便施設等への接近性に加え、住環境も概ね良好であるため、住宅地需要は堅調に推移している。市場で
の取引の中心となる価格帯は土地で１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～４０００万円程
度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある多数の住宅地域
内の取引事例から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は土地価格を反映した賃料
水準が形成されていないため、低位に試算された。従って、相対的に規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参
考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　倉敷 -23                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,100 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 [103.0]
100		 51,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は先行きに不透明感があるものの、
緩やかな回復を続けており、住宅地需要は概
ね安定的に推移している。


中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住
宅地域であり、地域要因には特段の変動は見
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 倉敷 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
６３３３
-132		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
６３３３
-513		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０５Ｋ０
６３３３
-110		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ｒ０５Ｋ０
６３３３
-154		 倉敷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,173  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  99.8]
54,244 		 100
[ 101.5]
53,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
55,000 
b (　           ) 
36,975  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 104.0]
47,878 		 100
[  99.5]
48,119 
49,600 
c (　           ) 
48,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
49,866 		 100
[  96.5]
51,675 
53,200 
d (　           ) 
44,312  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
47,579 		 100
[  96.5]
49,305 
50,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     52,100 円／㎡]  



倉敷 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,891,651 
503,347 
2,388,304 
2,024,880 
363,424 		 （　0.9675）
351,613 		 （  5.0 -  0.4 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,643,761 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
倉敷 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.60 ＬＳ2 191.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   239 ㎡     12.0 m x   20.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ　２ＤＫ　専有面積約４７㎡　４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
95.60 
100.0 
95.60 
1,330 
127,148 		 2.0  254,296 
1.0  127,148 

 2～ 2		 共同住宅
95.60 
100.0 
95.60 
1,330 
127,148 		 2.0  254,296 
1.0  127,148 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
191.20 
100.0 
191.20 

254,296 		 508,592 
254,296 
⑨年額支払賃料        254,296 円　×　12ヶ月　＝　       3,051,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     191.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,051,552 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       244,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,807,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           508,592 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          254,296 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          79,544 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,891,651 円　　　　（　        12,099 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６３３３（賃
）
　　　　-20		 1,040  
(   1,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,359 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,330 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０６３３３（賃
）
　　　　-22		 1,118  
(   1,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,380 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
倉敷 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,600 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 91,547 円  　　　        3,051,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      224,400 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         503,347 円　（　　　　　　         2,106 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9675    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     191.20 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0767     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,024,880 円  
（　　　　　         8,472 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,891,651 円      
②総費用 503,347 円      
③純収益　①－② 2,388,304 円      
④建物等に帰属する純収益 2,024,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 363,424 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,471 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,643,761 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 倉敷 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　倉敷市神田三丁目５番４２
 2619000198480-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考