令和6年1月15日　提出 倉敷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -15 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　藤原　康正   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市菰池３丁目２７０番１８ ｢菰池３－３－１｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成分譲住宅地域 北西5m市道 水道、下水 児島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 児島地区郊外の既成分譲住宅 地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 児島駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 児島中心地部からやや離れた郊外の古くの分譲住宅地域。中心部住宅地と比較して利便性にやや劣るため、需要 は相対的に弱含み。地価水準は今後も下落傾向で推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は児島地区内で比較的利便性の良い住宅地域一円である。中心部の平坦地で小規模開発の新規分譲が多くみ られたが、需要は概ね一巡し、取引は低迷している。標準地の近隣は古くに分譲された住宅団地で街路条件等がやや劣 り、需要は沈静化したままである。需要者は児島地区に地縁のある３０～４０代の勤労者が中心である。需要の中心と なる価格帯は、土地が６００～９００万円程度、新築の戸建物件が３０００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの戸建住宅を主体とした住宅地域であり、地積と容積率、収益性等から共同住宅を想定することは困難と考え 、収益価格の試算は行わなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、自己使用目的で取引され、取引価格の水準 を指標として価格決定されることが一般的と認められる。よって、信頼性のある取引事例から求めた説得力のある比準 価格を採用し、前年からの地域動向、単価と総額にも留意しながら、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は欧米と比べてコロナ禍からの回復 が遅れていたが、近時５類移行後の経済活動 の両立が進む中で内需を中心に持ち直し傾向 にある。 児島地区は全般的に需要が弱く不動産取引は 減少している。諸施設への接近性にやや劣る 古くからの住宅地域で大きな変化はなく需給 関係は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％