別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
倉敷 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 -13 岡山県 岡山第2 氏名  不動産鑑定士 高見 康弘   TEL.
鑑定評価額 9,840,000 円  1㎡当たりの価格 62,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
倉敷市上富井字大西604番5外
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,168)
台形
1:1.2
住宅

W2
中小規模住宅が多い
一般住宅地域
北4.2m市道 水道、ガス、下水 西富井

260m
(2)



①範囲 東   200 m、西    80 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北、4.2
m市道
交通

施設
西富井駅北東方

260m
法令

規制
1住居
(60,168)


⑤地域要因の将
 来予測
中小規模住宅が多い一般住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。住環境及び
利便性共に概ね良好な住宅地域で需要は堅調であるため、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0
形状                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            62,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市中心部から南部及び南西部に広がる住宅地域一円である。主たる需要者は倉敷市在住の30~40
歳代の一次取得者が想定される。各種利便施設等への接近性に加え、住環境も概ね良好であるため、住宅地需要は堅調
に推移している。市場での取引の中心となる価格帯は土地で800万円~1300万円程度、新築戸建住宅は3500
~4500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中小規模住宅が多い一般住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある多数の取引事例から求められてお
り、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地の画地規模を考慮すると、賃貸用共同住宅の建築想定は困難
であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 倉敷 -16                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         78,900 円/㎡
[103.5]
100
100
[106.0]
100
[123.7]
[100.0]
100
62,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           60,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
県内景気は先行きに不透明感があるものの、
緩やかな回復を続けており、住宅地需要は概
ね安定的に推移している。


駅に近く生活利便性も概ね良好な住宅地域で
あり、地域要因には特段の変動は見られない



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -1.5
環境       +25.0
行政        +0.5
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.5 %  %
3 試算価格算定内訳 倉敷 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R05T0
8876
-15
倉敷市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北3.5m市道、
中間画地




2住居

(60,160)
b R05T0
9180
-22
倉敷市

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
c R05K0
9180
-9
倉敷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4m私道、
北東0.9m、
二方路



準工

(60,200)
d R04T0
9180
-41
倉敷市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
e R04K0
9180
-1
倉敷市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 南4m市道、
西4.7m、角地




1住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
84,696  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

88,253 
100
[ 134.1]

65,811 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

65,800 
b (            
67,748  
100
[ 100.0]
[ 103.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  91.8]

76,087 
100
[ 128.1]

59,397 

59,400 
c (            
61,821  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

64,637 
100
[ 104.9]

61,618 

61,600 
d (            
59,674  
100
[ 100.0]
[ 105.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

61,897 
100
[  92.1]

67,206 

67,200 
e (            
50,659  
100
[  90.0]
[ 106.8]
100
100
[  90.0]
100
[ 109.2]

61,167 
100
[  96.0]

63,716 

63,700 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.5 交通・接近   -4.0 環境     +44.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.5 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.5 環境     +32.0
画地      -8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.5 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境      +6.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.24 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.5 環境      -6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.5 その他      0.0
e 売急ぎ

%/月  
+0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.5 環境      -1.0
画地      +9.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      -0.5 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      62,300 円/㎡]  



倉敷 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料の収集が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
画地規模を考慮すると、賃貸用共同住宅の建築想定は困難であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 倉敷 -13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  倉敷市上富井字大西604番5
2619000135645-0000
2  倉敷市上富井字大西604番9
2619000135649-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
倉敷 -13 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
倉敷 -13 岡山県 岡山第2 氏名  不動産鑑定士 藤原 康正   TEL.
鑑定評価額 9,860,000 円  1㎡当たりの価格 62,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
48,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
倉敷市上富井字大西604番5外
②地積
 (㎡)
158  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,168)
台形
1:1.2
住宅

W2
中小規模住宅が多い
一般住宅地域
北4.2m市道 水道、ガス、下水 西富井

260m
(2)



①範囲 東   200 m、西    80 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
街路条件がやや劣る都心近郊
の既存住宅地域


基準方位 北、4.
2m市道
交通

施設
西富井駅北東方

260m
法令

規制
1住居
(60,168)


⑤地域要因の将
 来予測
国道バイパスや商業施設、最寄り駅に近く、生活利便性が良好な住宅地域であり、地価は今後も上昇傾向で推移
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            62,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は国道2号線バイパスと県道水島港線が交差する中島交差点周辺の既存住宅地域一帯である。雑然とした地
域で、狭い街路や水路、空地等も残る地域である。中心市街地に近く生活利便性は優れるが、小規模な乱開発のため今
後は開発はあまり進まないものと思われる。需要者は倉敷市在住の30~40代の一次取得者が中心である。周辺での
取引は中古建物が主体で、中心となる価格帯は土地で1000万円程度、新築戸建で3500万円前後と推定する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は旧来からの住宅地域であり、街路条件、収益性等から共同住宅を想定することは困難と考え、収益価格の試
算は行わなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標として価
格決定されることが一般的と認められる。よって、信頼性のある取引事例から求めた説得力のある比準価格を採用し、
代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額にも留意しながら、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 倉敷 -16                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +6.0
[前年代表標準地等の価格]
         78,900 円/㎡
[103.5]
100
100
[106.0]
100
[123.2]
[100.0]
100
62,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           60,200 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
日本経済は欧米と比べてコロナ禍からの回復
が遅れていたが、近時5類移行後の経済活動
の両立が進む中で内需を中心に持ち直し傾向
にある。

小規模な開発が進んだことにより街路は雑然
としているが、駅や商業施設に近く、生活利
便性は良好であることから地価は上昇傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +22.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.7 %  %
3 試算価格算定内訳 倉敷 -13 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R06K0
9180
-13
倉敷市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4m市道、
北4m、角地




1住居

(60,160)
b R06K0
9180
-18
倉敷市

更地


  
(           ) 
長方形 南4m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
c R06K0
9180
-26
倉敷市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南5m私道、
中間画地




1住居

(60,200)
d R05T0
9180
-19
倉敷市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3m未舗装私
道、中間画地




1住居

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,635  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

87,911 
100
[  98.0]

89,705 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

89,700 
b (            
75,984  
100
[ 125.0]
[ 102.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

58,780 
100
[  99.0]

59,374 

59,400 
c (            
72,588  
100
[ 100.0]
[ 102.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.0]

69,986 
100
[ 111.6]

62,711 

62,700 
d (            
58,170  
100
[ 100.0]
[ 103.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

60,206 
100
[  90.5]

66,526 

66,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -1.5 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 買進み

%/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -0.5 環境       0.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.5 環境     +15.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +0.5 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -9.5 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      62,400 円/㎡]  



倉敷 -13 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の既成住宅地域であり、また画地規模も小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定するのは妥当で
ないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 倉敷 -13 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  倉敷市上富井字大西604番5
2619000135645-0000
2  倉敷市上富井字大西604番9
2619000135649-0000
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考