令和6年1月15日　提出 倉敷 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -13 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘   TEL.

鑑定評価額 9,840,000 円  １㎡当たりの価格 62,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市上富井字大西６０４番５外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が多い 一般住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 西富井 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 西富井駅北東方 260m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が多い一般住宅地域であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。住環境及び 利便性共に概ね良好な住宅地域で需要は堅調であるため、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は倉敷市中心部から南部及び南西部に広がる住宅地域一円である。主たる需要者は倉敷市在住の３０～４０ 歳代の一次取得者が想定される。各種利便施設等への接近性に加え、住環境も概ね良好であるため、住宅地需要は堅調 に推移している。市場での取引の中心となる価格帯は土地で８００万円～１３００万円程度、新築戸建住宅は３５００ ～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅が多い一般住宅地域である。比準価格は代替競争関係にある多数の取引事例から求められてお り、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地の画地規模を考慮すると、賃貸用共同住宅の建築想定は困難 であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [103.5] 100 100 [106.0] 100 [123.7] [100.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は先行きに不透明感があるものの、 緩やかな回復を続けており、住宅地需要は概 ね安定的に推移している。 駅に近く生活利便性も概ね良好な住宅地域で あり、地域要因には特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％