令和6年1月15日　提出 倉敷 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -12 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市真備町市場字山崎２２４５番３ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅に一般住宅 も見られる住宅地域 東3.8m市道 水道 吉備真備 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の農家集落 であり、豪雨による浸水被害 は免れた。 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 吉備真備駅北西方 4.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に位置する小規模農家集落地域である。西日本豪雨による浸水被害はなかったが、真備町北端 部に位置し地区外からの転入は極端に乏しく、土地需要は弱いため、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は真備町内の市街化調整区域内の農家集落地域である。主な需要者は地元に地縁を有する個人に限定される 。総社市南西端部との境に位置しており、地勢的制約及び周辺に生活利便施設もない状況から人口減が続いており、地 価は継続的に下落傾向を示している。西日本豪雨による浸水被害は免れた地域であるが、需要は乏しく土地取引は少な く、取引動機や画地の個別性も様々であり、市場において中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地 域は真備町内の市街化調整区域内の農家集落地域に位置しており、賃貸用不動産を想定することが実現性を欠くため、 収益還元法は適用しなかった。したがって規範性の高い比準価格を採用し、周辺公的価格との検討も踏まえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -80                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [116.2] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動の正常化に伴い持ち直しの動きがみ られるが、不安定な国際情勢や資源価格の高 騰、円安による物価上昇等により景気の先行 きは不透明。 倉敷市北端に位置する農家集落地域である。 近隣に利便施設等が乏しく、過疎化・高齢化 も相まって、需要は弱く、地価は下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％