令和6年1月12日　提出 倉敷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -9 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　衣美   TEL.

鑑定評価額 6,380,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市片島町字西前田６７５番７外 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅が多い 道路の連続性が劣る 住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 西阿知 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 西阿知駅南西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成集落地域である。小規模分譲開発が進み周辺の街路条件が改善しつつある。住宅需要の強さから、 今後も僅かに残る農地の宅地化が進んでいくものと思料する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高梁川以東の国道２号線背後の郊外住宅地域一円である。主たる需要者は、倉敷市、岡山市、総社市の 市街地及び倉敷市南部へ通勤する３０代～４０代の一次取得者である。周辺地域では農地転用を中心とする小規模開発 による建売の供給がみられ販売は堅調である。取引価格は、土地で９００万円～１，１００万円程度、新築戸建住宅で ３，０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅の建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。規模が小さいため収益価格の試算は断念したが、主たる需 要者の重視する居住の快適性、利便性を適切に反映した実際の取引に基づく比準価格は市場の実勢を反映しており規範 性は高い。以上より、比準価格を重視して代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連に留意して鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [104.1] 100 100 [102.0] 100 [158.2] [104.0] 100 46,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しつつある。個人消費は 持ち直している。物価上昇、金融資本市場の 変動等の影響が懸念材料である。 片島町から船穂町船穂までの国道２号の４車 線化が完了して以降、交通利便性が増し、地 域の土地需要が強まり地価は上昇傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％