令和6年1月15日　提出 倉敷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   倉敷 -2 岡山県 岡山第２ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 倉敷市鳥羽字天神１１３番１８ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南5m市道 水道、下水 中庄 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の古い住宅団地 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 中庄駅南東方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中庄駅近くの傾斜地に開発された住宅団地。古い建物も多く相続等に伴う建替え・新築等の動きが顕在化しつつ ある。地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中庄駅を中心とする倉敷市東部郊外の住宅地域と判定した。主たる需要者は３０代～４０代の一次取得者 で岡山・倉敷に勤務する標準的な勤労者世帯である。丘陵地の既存住宅団地のため平坦部の新規分譲地へ需要は流出傾 向である。調整区域内の開発規制強化の影響により、新規の供給が制限されるため、既存住宅団地への需要の回帰が期 待される。中心となる価格帯は土地が１，０００万円程度。新築戸建で３，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は小規模一般住宅が多い分譲住宅地域に存する。収益価格は、戸建住宅を中心とする住宅団地で画地規模が 小さく合理的な賃貸用建物の想定が困難なため試算を割愛した。比準価格は鳥羽地区を中心に隣接する徳芳地区の事例 を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準価格を標準に、代表標準地 価格との均衡、単価と総額との関連性の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　倉敷 -52                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,600 円／㎡ [102.3] 100 100 [106.0] 100 [160.7] [106.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人 需要はサービス分野を中心に増加し、設備投 資は増加、住宅投資は弱めの動きとなってい る。 傾斜地内の熟成した住宅団地で地域要因に特 段の変動はない。一部で住宅新築等の動きが みられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％