別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坪田　隆治   TEL.
鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市南区植松字一ノ割５６９番１
 ②地積
　(㎡)		 742  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する路線商業地域
 南東24m県道、背面道 水道、下水 植松

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２４ｍ県道 交通

施設		 植松駅南西方

150m		 法令

規制		 準工
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 主要県道沿いの路線商業地域である。地域要因に格別の変化はなく、交通渋滞もあり店舗進出は緩慢である。地
価は概ね横這い状態で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市南西部及び隣接倉敷市地区の路線商業地域一円である。需要者は、路線店舗、営業所等を目的と
する県内中小規模の事業者等が中心である。郊外の路線商業地の需要は回復しつつあるが、地価は概ね横這い傾向で推
移している。事業形態や規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。収益価格は、当該地域の特性から収
益性からのアプローチは有意義であるが、想定条件が介在し精度的難点が指摘され得る。価格調整に際しては規範性の
高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意
し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山南 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,900 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[171.0]		 [100.0]
100		 41,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ、中東紛争、金融不安等の世界情
勢に加え、国内では増税基調、ＹＣＣによる
金利上昇等将来の景気不透明感が否めない。


商況にあまり変化のない路線商業地域であり
、地価も横這い状態である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
３５２１
-4		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4m、角地
１住居

(60,200)
b Ｒ０４Ｔ０
３５２１
-202		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.5m県道、
南6m、二方路
近商

(80,200)
c Ｒ０２Ｔ０
３５２１
-203		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西24m県道、
南西4m、角地
２住居

(70,200)
d Ｒ０３Ｋ０
３５２１
-201		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m国道、
南6m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,111  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  82.4]
28,695 		 100
[  71.7]
40,021 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
40,000 
b (　           ) 
42,130  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
42,776 		 100
[ 102.3]
41,814 
41,800 
c (　           ) 
36,247  		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
36,813 		 100
[  90.3]
40,767 
40,800 
d (　           ) 
48,060  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
45,587 		 100
[ 115.8]
39,367 
39,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



岡山南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成路線商業地域の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,404,968 
1,878,958 
7,526,010 
6,381,480 
1,144,530 		 （　0.9725）
1,113,055 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,715,408 円　　　　（　     30,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 296.80 Ｓ2 593.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   742 ㎡     23.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、各階部分貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であり共用部分等容積率不算入の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
296.80 
100.0 
296.80 
1,632 
484,378 		 6.0  2,906,268 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
296.80 
100.0 
296.80 
1,224 
363,283 		 6.0  2,179,698 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
593.60 
100.0 
593.60 

847,661 		 5,085,966 
0 
⑨年額支払賃料        847,661 円　×　12ヶ月　＝　      10,171,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     593.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,171,932 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       813,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,358,177 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,085,966 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,791 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,404,968 円　　　　（　        12,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３５２１（賃
）
　　　　-1		 1,478  
(   1,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,642 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,632 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０３５２１（賃
）
　　　　-5		 1,225  
(   1,222) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,487 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,000 円  　　　　     85,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 305,158 円  　　　       10,171,932　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      253,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      724,200 円  　　　　     85,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,200 円  　　　　     85,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,878,958 円　（　　　　　　         2,532 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     593.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,381,480 円  
（　　　　　         8,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,404,968 円      
②総費用 1,878,958 円      
③純収益　①－② 7,526,010 円      
④建物等に帰属する純収益 6,381,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,144,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,113,055 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,715,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市南区植松字一ノ割５６９番１
 2644005001254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　俊輔   TEL.
鑑定評価額 30,400,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市南区植松字一ノ割５６９番１
 ②地積
　(㎡)		 742  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
土砂災害警戒区域
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する路線商業地域
 南東24m県道、背面道 水道、下水 植松

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４ｍ県道 交通

施設		 植松駅南西方

150m		 法令

規制		 準工
(60,200)
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ植松駅に近い主要県道沿いの路線商業地域である。商業集積度は比較的高いが、格別の変動要因はなく、今
後ともロードサイド型店舗等が建ち並ぶ商業地域として推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山中心市街地南西部、灘崎地区内外から倉敷市郷内地区内外に広がる路線商業地域である。主たる需
要者はロードサイド型店舗等の建設を目的とする法人である。中心部からはやや離れた路線商業地域であるが、商業背
後地の中心である岡山市灘崎地区、倉敷市郷内地区内の一部地域への人口、世帯数流入も見られ、需要は普通程度で推
移している。中心価格帯は画地規模等が異なるため形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、やや地域特性の異なる事例も含めて広域的に採用しているが、市場・収益性分析に基づき適切に補修正を
行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、今後とも自己利用、定期借地による利用、取引
が中心と考えられる地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したが
って比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山南 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,900 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[171.4]		 [100.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 客足は回復しているが、景気、金利動向の先
行き不透明感、総額の割高感等から取引数は
減少している。他方で、価格水準は横ばい傾
向にある。

主要県道沿いの路線商業地域であり、植松駅
に近接している。市街地からはやや遠く、車
両通行量は普通であり、地価は横ばいで推移
している。

他の代替競争関係にある不動産と比較した場
合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +78.6
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
３５２１
-4		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4m、角地
１住居

(60,200)
b Ｒ０４Ｋ０
３５２１
-208		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c Ｒ０６Ｋ０
３５２１
-2		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d Ｒ０４Ｔ０
３５２１
-207		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,111  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  82.4]
28,695 		 100
[  68.0]
42,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,200 
b (　           ) 
37,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
38,112 		 100
[  92.6]
41,158 
41,200 
c (　           ) 
53,559  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
54,391 		 100
[ 126.5]
42,997 
43,000 
d (　           ) 
27,202  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
25,855 		 100
[  63.0]
41,040 
41,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -22.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,000 円／㎡]  



岡山南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,295,969 
1,877,121 
7,418,848 
6,388,970 
1,029,878 		 （　0.9725）
1,001,556 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     20,439,918 円　　　　（　     27,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 239.60 Ｓ2 594.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
土砂災害警戒区域
 60 ％   200 ％   200 ％   742 ㎡     23.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階：事務所（部分貸し、７４．２５㎡×４室） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
297.00 
100.0 
297.00 
1,612 
478,764 		 6.0  2,872,584 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
297.00 
100.0 
297.00 
1,209 
359,073 		 6.0  2,154,438 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.00 
100.0 
594.00 

837,837 		 5,027,022 
0 
⑨年額支払賃料        837,837 円　×　12ヶ月　＝　      10,054,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費込みの賃料を求めているため不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,054,044 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       804,324 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,249,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,027,022 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,295,969 円　　　　（　        12,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３５２１（賃
）
　　　　-1		 1,478  
(   1,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,659 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０３５２１（賃
）
　　　　-5		 1,225  
(   1,222) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,487 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,500 円  　　　　     85,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 301,621 円  　　　       10,054,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      253,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,000 円  　　　　     85,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,877,121 円　（　　　　　　         2,530 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,388,970 円  
（　　　　　         8,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,295,969 円      
②総費用 1,877,121 円      
③純収益　①－② 7,418,848 円      
④建物等に帰属する純収益 6,388,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,029,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,001,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,439,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市南区植松字一ノ割５６９番１
 2644005001254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考