別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-6 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.
鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市南区福田字村前２２９番５
 ②地積
　(㎡)		 704  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 診療所

ＲＣ2		 小売店舗、飲食店等
の建ち並ぶ路線商業
地域		 西9m県道 水道、下水 岡山

6.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣店舗を中心に住宅地とし
ての利用も見られる路線商業
地域		 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 岡山駅南東方

6.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 岡山市南方郊外の路線商業地域で、地域要因に大きな変動はない。商業地需要は堅調であり、地価は上昇傾向で
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市市街地南部ないし西部の幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者は、ロードサイド型店舗や
事業所を求める県内外の中小資本及び地元資本の事業者並びに県外大手資本の飲食店舗等が中心である。路線商業地は
地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだ
せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小売店舗、飲食店等の建ち並ぶ路線商業地域であり、岡山市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例を収
集した。一方、収益価格は商業地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格の説得力は相対的にやや低い。
従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準
地との広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くことが期待される
が、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経
済の先行きの影響もあり、将来の景気への不
透明感が窺える。

岡山市南方郊外の路線商業地域で、地域要因
に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７３７７
-212		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m県道、
南5m、三方路
１住居

(60,200)
b Ｒ０６Ｋ０
７３９２
-306		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東27m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c Ｒ０４Ｔ０
８５６６
-301		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東9m県道、
南5m、角地
１住居

(70,200)
d Ｒ０５Ｔ０
８５６６
-311		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10m県道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
72,827 		 100
[ 102.5]
71,051 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,100 
b (　           ) 
72,967  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
86,616 		 100
[ 120.8]
71,702 
71,700 
c (　           ) 
96,428  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
97,355 		 100
[ 132.5]
73,475 
73,500 
d (　           ) 
92,879  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
97,902 		 100
[ 129.8]
75,425 
75,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,500 円／㎡]  



岡山南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,680,340 
1,972,493 
7,707,847 
6,021,960 
1,685,887 		 （　0.9725）
1,639,525 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     33,459,694 円　　　　（　     47,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.00 Ｓ2 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   704 ㎡     16.0 m x   17.6 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗として、２階は事務所のフロア貸し。屋外駐車場込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
100.0 
280.00 
1,781 
498,680 		 6.0  2,992,080 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
280.00 
100.0 
280.00 
1,335 
373,800 		 6.0  2,242,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
100.0 
560.00 

872,480 		 5,234,880 
0 
⑨年額支払賃料        872,480 円　×　12ヶ月　＝　      10,469,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,469,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       837,581 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,632,179 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,234,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,161 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,680,340 円　　　　（　        13,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７３７７（賃
）
　　　　-207		 2,024  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,840 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,781 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３７７（賃
）
　　　　-209		 1,811  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,741 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 402,000 円  　　　　     80,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 314,093 円  　　　       10,469,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      412,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      683,400 円  　　　　     80,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,400 円  　　　　     80,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,400 円  　　　　     80,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,972,493 円　（　　　　　　         2,802 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,021,960 円  
（　　　　　         8,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,680,340 円      
②総費用 1,972,493 円      
③純収益　①－② 7,707,847 円      
④建物等に帰属する純収益 6,021,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,685,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,639,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,329 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,459,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市南区福田字村前２２９番５
 2644000288979-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山南 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-6 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　青井　純三   TEL.
鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市南区福田字村前２２９番５
 ②地積
　(㎡)		 704  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 診療所

ＲＣ2		 小売店舗、飲食店等
の建ち並ぶ路線商業
地域		 西9m県道 水道、下水 岡山

6.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗、事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いに飲食店を中心に店
舗、住宅等も混在する路線商
業地域。		 街

路		 ９ｍ県道 交通

施設		 岡山駅南東方

6.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 南区役所方面に向かう県道沿いの路線商業地である。地域性に大きな変動はなく、当面の間は現状のまま推移す
るものと思われるが、需要は安定して見込まれ、地価は上昇して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗、事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区郊外の幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。主な需要者は店舗、事業所等の取得を企図す
る地元事業者である。当該地域から南区役所に向かって、商業集積度はやや劣るものの、主要生活道路としての機能が
あり、背後の住宅需要も強く、多様な用途に基づく需要があり、地価は上昇して推移している。取引価格は画地規模や
街路条件等により大きく変動するため、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と代替関係にある取引事例から求めたもので、対象標準地の市場性を反映した実証的な価格であ
る。一方、収益価格は商業地において重視される収益性を反映したものであり、重視すべき価格だが、想定事項も多い
ため、流動的な側面を有している。従って、本件では、実証性に優る比準価格の規範性が高いと判断し、比準価格を重
視し、収益価格を比較考量し、周辺の公的価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復を続けている。物価上昇
の影響があるなか、個人消費は増加している
。企業の業況感が改善するもとで、設備投資
は増加している。

背後地の住宅需要は強く、新規出店需要も見
込まれるため、需要は強含みで、地価は上昇
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山南 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７３７７
-212		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西27m県道、
南5m、三方路
１住居

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
７３７７
-409		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西20m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ｒ０５Ｔ０
８５６６
-311		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東10m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
74,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
72,827 		 100
[ 102.1]
71,329 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
71,300 
b (　           ) 
88,973  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,019 		 100
[ 127.8]
71,220 
71,200 
c (　           ) 
92,879  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
97,902 		 100
[ 138.4]
70,738 
70,700 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,100 円／㎡]  



岡山南 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,730,046 
1,960,006 
7,770,040 
6,021,960 
1,748,080 		 （　0.9725）
1,700,008 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     34,694,041 円　　　　（　     49,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山南 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 280.00 Ｓ2 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   704 ㎡     16.0 m x   17.6 m  前面道路：県道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗として、２階は事務所のフロア貸し。屋外駐車場込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であり共用部分等容積に不算入の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
100.0 
280.00 
1,790 
501,200 		 6.0  3,007,200 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
280.00 
100.0 
280.00 
1,342 
375,760 		 6.0  2,254,560 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
100.0 
560.00 

876,960 		 5,261,760 
0 
⑨年額支払賃料        876,960 円　×　12ヶ月　＝　      10,523,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受が一般的ではないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,523,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       841,882 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,681,638 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,261,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,408 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,730,046 円　　　　（　        13,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７３７７（賃
）
　　　　-207		 2,024  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,840 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,799 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３７７（賃
）
　　　　-209		 1,811  
(   1,758) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,758 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山南 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 402,000 円  　　　　     80,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,706 円  　　　       10,523,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      398,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      683,400 円  　　　　     80,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,400 円  　　　　     80,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,400 円  　　　　     80,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,960,006 円　（　　　　　　         2,784 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,021,960 円  
（　　　　　         8,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,730,046 円      
②総費用 1,960,006 円      
③純収益　①－② 7,770,040 円      
④建物等に帰属する純収益 6,021,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,748,080 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,700,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,694,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山南 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市南区福田字村前２２９番５
 2644000288979-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考