別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
岡山南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　慎治   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市南区泉田２丁目３０番３
｢泉田２－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 696  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 国道背後に営業所等
が混在立地する商業
地域		 北8m市道 水道、下水 岡山

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層営業所兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 岡山駅南方

5.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２号背後に営業所、事業所等が混在立地する商業地域である。今後も地域要因に大きな変化は無いものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 低層営業所兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南部のうち国道２号を中心経路とする幹線道路背後に営業所、事業所等が混在する地域である。需
要者の中心は営業所、事務所等の立地を考える県内外の事業法人である。国道２号との接近性が良好であるため、事業
所用地としての需要は従来より根強い。中心価格帯は㎡当たり７万円～９万円台と思われ取引総額は規模によって異な
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、バイパス背後の類似地域に存する取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格であ
る。収益価格は、収益性に基づいたものであるが想定条件が介在することから収益価格はやや低めに試算された。しか
し商業地域においては有用な試算価格である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を中心に収益価格を考慮のう
え代表標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山南 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,900 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 73,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の５類移行により経済活動は活発化
。しかし物価高騰、金利の動向、為替の影響
、海外情勢等による今後の経済状況は不透明
である。

特に大きな変化はない。




個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｔ０
７３９２
-301		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０５Ｔ０
７３９２
-319		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.6m国道、
東8m、角地
準工

(70,200)
c Ｒ０５Ｔ０
７３９２
-323		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
南西4m、角地
準工

(60,200)
d Ｒ０６Ｋ０
７３９２
-305		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,272  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
68,602 		 100
[ 101.0]
67,923 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,900 
b (　           ) 
82,876  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
83,161 		 100
[ 104.0]
79,963 
80,000 
c (　           ) 
47,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
48,355 		 100
[  84.6]
57,157 
57,200 
d (　           ) 
91,853  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
87,954 		 100
[  91.5]
96,125 
96,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



岡山南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,666,715 
1,979,551 
7,687,164 
5,977,020 
1,710,144 		 （　0.9725）
1,663,115 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     33,941,122 円　　　　（　     48,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所兼事務所 278.00 Ｓ2 556.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   696 ㎡     22.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの営業所、２階は部分貸しの事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 営業所
278.00 
100.0 
278.00 
1,791 
497,898 		 6.0  2,987,388 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
278.00 
100.0 
278.00 
1,343 
373,354 		 6.0  2,240,124 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
556.00 
100.0 
556.00 

871,252 		 5,227,512 
0 
⑨年額支払賃料        871,252 円　×　12ヶ月　＝　      10,455,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     556.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,455,024 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       836,402 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,618,622 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,227,512 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,093 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,666,715 円　　　　（　        13,889 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７３７７（賃
）
　　　　-207		 2,024  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,840 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,791 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３９２（賃
）
　　　　-151		 1,731  
(   1,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,731 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 399,000 円  　　　　     79,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 313,651 円  　　　       10,455,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      429,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      678,300 円  　　　　     79,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,979,551 円　（　　　　　　         2,844 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     556.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,977,020 円  
（　　　　　         8,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,666,715 円      
②総費用 1,979,551 円      
③純収益　①－② 7,687,164 円      
④建物等に帰属する純収益 5,977,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,710,144 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,663,115 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,390 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,941,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市南区泉田二丁目３０番３
 2644000012387-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
岡山南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山南 5-3 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典   TEL.
鑑定評価額 51,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市南区泉田２丁目３０番３
｢泉田２－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 696  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 事務所兼倉庫

Ｓ2		 国道背後に営業所等
が混在立地する商業
地域		 北8m市道 水道、下水 岡山

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層営業所兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 岡山駅南方

5.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後に営業所、事務所、共同住宅等が混在する商業地域で、一部に農地も残るものの徐々に宅地化が進むと
予測する。交通アクセスの良さから営業拠点の需要は根強く、地価は今後も上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層営業所兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地南部の幹線道路背後の商業地域一円。近隣地域は国道２号直背後に形成された商業地域で、需
要は主に自動車利用で営業活動を行う中堅クラスの法人事業者による事業拠点の需要が中心。視認性が劣るため、路面
店ではなく卸売店舗や営業所の需要が中心となるが、国道２号に近接する交通アクセスの良さから需要は根強い。なお
、取引される物件の規模、価格ともにまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道背後の区画整理地内に形成された商業地域。当該地域には収益物件も散見されるが、全般には自己使用
物件が中心で、取引に際しては収益性よりも周辺相場を参考として価格が決定されるケースが支配的であり、現実の取
引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し説得力を有する。よって、本件では比準価格を重
視してこれを標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山南 5-6                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,900 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.5]		 [100.0]
100		 73,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかな回復を続けている。個人
消費はサービス分野を中心に増加、県内企業
の設備投資も増加計画となっている。


近時は物流・運送業界の「２０２４年問題」
などを背景に輸送拠点の需要も増加している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
７３９２
-319		 岡山市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m市道、
北東6m、角地
準工
区画整理済地区
(70,200)
b Ｒ０５Ｋ０
７３９２
-306		 岡山市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.3m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c Ｒ０５Ｔ０
７３９２
-319		 岡山市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.6m国道、
東8m、角地
準工

(70,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,033  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
78,520 		 100
[ 104.9]
74,852 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
74,900 
b (　           ) 
55,605  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  84.1]
72,382 		 100
[  95.5]
75,793 
75,800 
c (　           ) 
82,876  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
83,161 		 100
[ 112.0]
74,251 
74,300 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -15.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,900 円／㎡]  



岡山南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,879,543 
1,985,856 
7,893,687 
5,977,020 
1,916,667 		 （　0.9725）
1,863,959 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     38,039,980 円　　　　（　     54,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
営業所兼事務所 278.00 Ｓ2 556.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   696 ㎡     22.0 m x   31.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階ともにフロア貸しの事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
278.00 
100.0 
278.00 
1,830 
508,740 		 6.0  3,052,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
278.00 
100.0 
278.00 
1,373 
381,694 		 6.0  2,290,164 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
556.00 
100.0 
556.00 

890,434 		 5,342,604 
0 
⑨年額支払賃料        890,434 円　×　12ヶ月　＝　      10,685,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     556.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,685,208 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       854,817 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,830,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,342,604 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,879,543 円　　　　（　        14,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７３７７（賃
）
　　　　-102		 1,759  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,830 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３７７（賃
）
　　　　-207		 2,024  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,807 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 399,000 円  　　　　     79,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 320,556 円  　　　       10,685,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      428,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      678,300 円  　　　　     79,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,800 円  　　　　     79,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,985,856 円　（　　　　　　         2,853 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     556.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,977,020 円  
（　　　　　         8,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,879,543 円      
②総費用 1,985,856 円      
③純収益　①－② 7,893,687 円      
④建物等に帰属する純収益 5,977,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,916,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,863,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,678 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,039,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市南区泉田二丁目３０番３
 2644000012387-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考