令和6年1月15日　提出 岡山南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -19 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区古新田字小割１０６１番５ ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在し、 公共施設も多い住宅 地域 南5m市道 水道 妹尾 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 妹尾駅北方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校等に隣接する市街化調整区域内の農家住宅地域である。国道２号の背後で、小学校、幼稚園、保育園、地 域センター等の施設に近接しており、低金利政策が継続する限りは今後も地価上昇傾向を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南西部の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、主たる需要者は、当該地域に地縁・血縁を有す る個人及び農業従事者等が中心である。市街化調整区域内であるため取引件数は少ないが、周辺には小学校や幼稚園な どの教育機関や生活利便施設等も多いため一定の住宅地需要は認められる。取引が少なく画地規模が様々であるため、 取引市場での中心価格帯を把握するのは困難であるが、単価では１㎡あたり３万円～５万円と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落である。岡山県では原則として市街化調整区域内での建物賃貸借が認められて いないことから収益還元法は適用しなかった。求められた試算価格は比準価格のみであるが、比準価格は対象標準地と 代替競争関係を有する取引事例を収集のうえ比較検討を行っており、説得力を有する試算価格であると判断した。した がって、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているものの、円安・ 物価高の影響から実質賃金は低下しており、 金利も上昇傾向にあることから先行きは不透 明な状況にある。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％