令和6年1月15日　提出 岡山南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -10 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石井　宏典   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区郡字中小路１０５７番６ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が密集する 既成住宅地域 東3m市道、北側道 水道、下水 岡山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 岡山駅南東方 12.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落である。地域内の街路は狭く、街路条件、利便性等が芳しくない。既存集落に対する需要は少な いため、地域的に衰退してゆくものと予測される。このため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部の住宅地域であり、特に代替関係が認められるのは児島湾以南の住宅地域である。主たる需 要者は地縁性を有する一次取得者であり、岡山市内への通勤者が多い。ただし、近隣地域は漁港背後の旧来からの住宅 地域で、外部からの転入需要はなく、取引はほとんど見られない。このため、取引の中心となる価格帯の把握は困難で ある。近隣地域及び周辺地域では道路幅員が狭く、街路条件も劣るため需要が乏しく地価は下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの集落地域であり、賃貸市場が形成されておらず、収益還元法の適用は断念したため、求められ た価格は比準価格のみである。なお、主たる需要者は自己の居住を目的とした地縁性を有する一次取得者であり、居住 の快適性・利便性を重視して価格が形成される。したがって、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、市場の実 態を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、比準価格を重視して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [133.4] [104.0] 100 25,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに回復している。雇用・所得 環境が改善する下で、各種政策の効果もあっ て、緩やかな回復が続くことが期待される。 古くからの既成住宅地域であり、取引はほと んど見られず、地域状況に大きな変化は見ら れない。住宅地の需要は弱く、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％