令和6年1月15日　提出 岡山南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区東畦６６７番４０ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 妹尾 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 妹尾駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に隣接する駅裏の区画整然とした住宅団地であり、需要は中古住宅を中心に堅調である。今後も 大きな変動は無く、同様に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇野線の各駅を最寄り駅とする県道岡山児島線背後の一般住宅地域である。需要者は岡山市内に通勤 する３０代から４０代までの地元在住の一次取得者が中心である。ＪＲ駅裏に形成された区画整然とした住宅団地であ り、中古住宅を中心に底堅い需要を維持しており需給は安定的である。コロナ禍で一時的に取引が停滞したが、当地域 の地価動向に大きな影響は出ていない。取引の中心価格帯は土地総額で８００万～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価 格は、標準地と代替性の認められる取引事例を収集し、相互に比較検討し求めたもので、実証的でその信頼性は高いも のと判断した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡、前年からの地域変動要因、経済活動再開に よる市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,800 円／㎡ [102.9] 100 100 [102.0] 100 [109.4] [105.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東疇小学校区の人口は令和５年１１月末時点 の過去５年間に約４．９％減少しており、高 齢化率は３２％程度となっている。 ＪＲ駅南方の調整区域に隣接する住宅団地で あり、地域要因に変動は無く、需要は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％