別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山東 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山東 5-2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに店舗、事
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東12m県道 水道、下水 瀬戸

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 瀬戸駅北西方

450m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道岡山赤穂線沿いの住宅等も混在する路線商業地域である。利用は熟成しており、今後も大きな変動は無く静
態的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧瀬戸町内の商業地域一円と判断した。需要者は飲食・小売・サービス業等を営む地場の中小法人、個人
事業主等が中心である。標準地の存する県道沿いは、金融機関、大型商業施設等が存し、交通量も多く旧瀬戸町の商業
中心であり、背後地人口の増加もあって需給動向は堅調を維持している。コロナ禍による市場の停滞はあったが地価へ
の直接的な影響は見られていない。借地が多く取引は極めて少ないため中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引が極めて少なく広域的に時点を遡って収集の上、規範性の高いものを採用し、本地区の商業地の市場
特性を分析の上、幹線沿いの類似地域から接近して試算したもので、説得力は高いと判断した。収益価格は賃貸店舗・
事務所を想定し求めたが、市場実態や収集可能な資料の限界等から説得力は相対的に低いと判断した。よって、比準価
格を標準とし、収益価格は参考に留め、経済活動再開による市場への影響等にも留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の一方で五類移行やペントアップ需要
で個人消費は回復傾向にあり、企業の景況感
も改善傾向にある中で小売り店舗の売上げも
持ち直している。

旧瀬戸町中心部の路線商業地域である。熟成
した地域で土地利用は安定しているが、背後
人口の増加傾向は鈍化しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山東 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｋ０
７７７２
-2026		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.5m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ｒ０５Ｋ０
７７７２
-2013		 岡山市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西13m国道、
西4m、角地
準工

(60,200)
c Ｒ０５Ｋ０
９１８１
-12		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東7.5m市道
、中間画地
近商

(80,200)
d Ｒ０５Ｔ０
９１８１
-18		 岡山市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m県道、
西2m、二方路
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,397  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[  94.1]
57,660 		 100
[ 107.0]
53,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,900 
b (　           ) 
58,986  		 100
[ 120.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
56,730 		 100
[ 109.2]
51,951 
52,000 
c (　           ) 
30,140  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  80.0]
41,861 		 100
[  75.9]
55,153 
55,200 
d (　           ) 
29,025  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
28,881 		 100
[  51.7]
55,863 
55,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 隣地買収

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -18.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,100 円／㎡]  



岡山東 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適切な積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,820,264 
1,369,293 
5,450,971 
4,426,590 
1,024,381 		 （　0.9725）
996,211 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     20,330,837 円　　　　（　     39,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山東 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所 206.00 Ｓ2 412.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   515 ㎡     21.5 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所でそれぞれフロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 床面積不算入の屋外階段、開放廊下を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
206.00 
100.0 
206.00 
1,705 
351,230 		 6.0  2,107,380 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
206.00 
100.0 
206.00 
1,279 
263,474 		 6.0  1,580,844 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
412.00 
100.0 
412.00 

614,704 		 3,688,224 
0 
⑨年額支払賃料        614,704 円　×　12ヶ月　＝　       7,376,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     412.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,376,448 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       590,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,786,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,688,224 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,820,264 円　　　　（　        13,243 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９１８１（賃
）
　　　　-104		 2,231  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[120.0]
1,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,705 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９１８１（賃
）
　　　　-101		 1,843  
(   1,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[120.0]
1,796 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山東 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,500 円  　　　　     59,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 221,293 円  　　　        7,376,448　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      502,300 円  　　　　     59,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,369,293 円　（　　　　　　         2,659 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     412.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,426,590 円  
（　　　　　         8,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,820,264 円      
②総費用 1,369,293 円      
③純収益　①－② 5,450,971 円      
④建物等に帰属する純収益 4,426,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,024,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 996,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,330,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山東 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
 2600000289807-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山東 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山東 5-2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　太郎   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 県道沿いに店舗、事
業所が建ち並ぶ路線
商業地域		 南東12m県道 水道、下水 瀬戸

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いに地銀支店、店舗、
事業所が建ち並ぶ路線商業地
域		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 瀬戸駅北西方

450m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道岡山赤穂線沿いの店舗・事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。商業地の需要に目立った動きは無く、ほ
ぼ需給均衡状態にある現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧瀬戸町を含む岡山市東区の商業地域であり、主たる需要者としては地元の事業法人や個人等が想定され
る。近隣地域は県道沿いにスーパー、飲食店、地方銀行支店、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、商業地域とし
て一定の需要が認められる。対象標準地上の建物も空室となっていたが新規入居が確認された。建物賃貸借や借地の場
合も多く取引事例は少ないが、中心価格帯は１㎡当たり４～６万円程度で地価は略横ばいで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地の価格動向を適切に把握できるよう、対象標準地と代替競争関係の強い岡山市東区の商業地の取引事
例との比較検討を行って試算した実証的な価格であり説得力を有する。一方、収益還元法は商業地としての投資採算性
検証の観点から有用であるが、想定事項や将来予測が多く、その査定如何によって試算価格が大きく変動するため相対
的に信頼性は劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、円安・
物価高の影響から実質賃金は低下しており、
金利も上昇傾向にあることから先行きは不透
明な状況にある。

地域要因に変動はない。




対象標準地上の建物は空店舗となっていたが
ビューティサロンが開業し人気を博している
。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山東 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０６Ｋ０
７３７７
-501		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
南東4m、角地
１低専

(50,100)
b Ｒ０５Ｋ０
７３７７
-504		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東9m県道、
南東9m、北5m、
二方路
準工

(60,200)
c ２８Ｃ０７
３７７
-598		 岡山市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d Ｒ０５Ｋ０
９１８１
-12		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東7.5m市道
、中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,027  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
80,886 		 100
[ 130.4]
62,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,000 
b (　           ) 
64,011  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
60,963 		 100
[ 110.4]
55,220 
55,200 
c (　           ) 
39,388  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
50,663 		 100
[  99.0]
51,175 
51,200 
d (　           ) 
30,140  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  80.0]
41,861 		 100
[  84.9]
49,306 
49,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,400 円／㎡]  



岡山東 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例等の積算資料が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,911,689 
1,372,260 
5,539,429 
4,426,590 
1,112,839 		 （　0.9725）
1,082,236 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     22,086,449 円　　　　（　     42,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山東 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 206.00 Ｓ2 412.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   515 ㎡     21.5 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所でともにフロア貸し。駐車場は屋外と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
206.00 
100.0 
206.00 
1,728 
355,968 		 6.0  2,135,808 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
206.00 
100.0 
206.00 
1,296 
266,976 		 6.0  1,601,856 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
412.00 
100.0 
412.00 

622,944 		 3,737,664 
0 
⑨年額支払賃料        622,944 円　×　12ヶ月　＝　       7,475,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     412.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等の預り金にて担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,475,328 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       598,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,877,302 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,737,664 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,387 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,911,689 円　　　　（　        13,421 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９１８１（賃
）
　　　　-104		 2,231  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,866 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,737 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,728 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９１８１（賃
）
　　　　-101		 1,843  
(   1,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,607 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山東 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,500 円  　　　　     59,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 224,260 円  　　　        7,475,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      502,300 円  　　　　     59,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,372,260 円　（　　　　　　         2,665 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     412.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,426,590 円  
（　　　　　         8,595 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,911,689 円      
②総費用 1,372,260 円      
③純収益　①－② 5,539,429 円      
④建物等に帰属する純収益 4,426,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,112,839 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,082,236 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,086,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山東 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１
 2600000289807-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考