別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山東 5-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　走   TEL.
鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月1日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
｢西大寺中野本町１１－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 586  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 大規模小売店舗を中
心とする県道沿いの
商業地域		 南25m県道 水道、下水 西大寺

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 西大寺駅南西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 西大寺地区の中心商業地域で、地域要因に大きな変動はない。商業地需要は比較的堅調で、地価はやや上昇傾向
で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市東区の幹線街路沿いの路線商業地域である。需要者は、地場の中堅クラスの法人事業者による店
舗地若しくは事務所が中心である。南側沿線地域には大型店舗や総合病院、東区役所などの公共施設が集積し、西大寺
地区の中心商業地域として機能している。路線商業地は地域により繁華性の差が大きく、また、業種業態により画地規
模も様々であるため需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 大規模小売店舗を中心とする県道沿いの商業地域であり、岡山市郊外の幹線街路沿いから多数の信頼性のある取引事例
を収集した。一方、収益価格は商業地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格の説得力は相対的にやや低
い。従って、多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の
標準地との広域的な検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続くことが期待される
が、世界的な金融引締めに伴う影響や中国経
済の先行きの影響もあり、将来の景気への不
透明感が窺える。

西大寺地区の中心商業地域で、地域要因に変
動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０３Ｔ０
７６９０
-722		 岡山市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北15m市道、
東5.6m、
二方路
近商

(90,200)
b Ｒ０５Ｋ０
７７７２
-2013		 岡山市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西13m国道、
西4m、角地
準工

(60,200)
c Ｒ０４Ｔ０
７７７１
-287		 岡山市東区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東7m県道、
中間画地
１低専

(50,100)
d Ｒ０４Ｔ０
７７７１
-286		 岡山市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m県道、
東6m、角地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
38,488  		 100
[  80.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
64,587 		 100
[  83.7]
77,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
76,400 
b (　           ) 
58,986  		 100
[ 120.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
56,730 		 100
[  79.4]
71,448 
70,700 
c (　           ) 
57,816  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,221 		 100
[  80.4]
72,414 
71,700 
d (　           ) 
63,838  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
65,532 		 100
[  88.0]
74,468 
73,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 隣地買収

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,700 円／㎡]  



岡山東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,951,708 
1,630,905 
6,320,803 
4,943,400 
1,377,403 		 （　0.9725）
1,339,524 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     27,337,224 円　　　　（　     46,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 230.00 Ｓ2 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   586 ㎡     34.5 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所で、各階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
100.0 
230.00 
1,781 
409,630 		 6.0  2,457,780 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
100.0 
230.00 
1,335 
307,050 		 6.0  1,842,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
100.0 
460.00 

716,680 		 4,300,080 
0 
⑨年額支払賃料        716,680 円　×　12ヶ月　＝　       8,600,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,600,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       688,013 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,912,147 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,300,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,951,708 円　　　　（　        13,569 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９１８１（賃
）
　　　　-101		 1,843  
(   1,789) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,764 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,781 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７６９０（賃
）
　　　　-510		 2,597  
(   2,519) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,220 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 258,005 円  　　　        8,600,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      349,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      561,000 円  　　　　     66,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,630,905 円　（　　　　　　         2,783 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,943,400 円  
（　　　　　         8,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,951,708 円      
②総費用 1,630,905 円      
③純収益　①－② 6,320,803 円      
④建物等に帰属する純収益 4,943,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,377,403 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,339,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,337,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市東区西大寺中野本町１１５番２
 2644000535092-0000
2 　岡山市東区西大寺中野本町１１６番６
 2644000535093-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山東 5-1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　雅人   TEL.
鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外
｢西大寺中野本町１１－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 586  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 大規模小売店舗を中
心とする県道沿いの
商業地域		 南25m県道 水道、下水 西大寺

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 西大寺駅南西方

1.5km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模小売店舗を中心とする県道沿いの商業地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間
は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岡山市東区の中心商業地域及び周辺の商業地域一円である。主な需要者は、店舗や事業所等を経営する県
内外の事業者や不動産業者等である。周辺地域には、大型店舗や総合病院、東区役所などの公共施設が集積し、西大寺
地区の中心商業地域として機能している。取引事情、規模等により取引価格は異なることから、中心となる価格帯を見
出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価
格である。収益価格は、想定項目が多いことや自己業務用不動産としての需要も見込まれることから、やや低位に求め
られた。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意
のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価高、資材高騰、円安、金利上
昇懸念等の影響による今後の景気動向は不透
明である。


西大寺地区の中心商業地域であり、需要は相
応に認められ、地価は微上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０３Ｔ０
７６９０
-716		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m市道、
西4m、
南東4.5m、
三方路
近商

(100,200)
b Ｒ０５Ｋ０
７６９０
-744		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m県道、
西4m、二方路
近商

(90,200)
c Ｒ０６Ｋ０
７６９０
-17		 岡山市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m県道、
南4.2m、角地
近商

(100,200)
d Ｒ０４Ｋ０
７６９０
-732		 岡山市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
68,159 		 100
[  94.1]
72,433 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
71,700 
b (　           ) 
55,317  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,591 		 100
[  76.8]
72,384 
71,700 
c (　           ) 
60,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
59,291 		 100
[  83.8]
70,753 
70,000 
d (　           ) 
98,744  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,286 		 100
[ 134.9]
76,565 
75,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,400 円／㎡]  



岡山東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,043,576 
1,633,886 
6,409,690 
4,943,400 
1,466,290 		 （　0.9725）
1,425,967 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     29,101,367 円　　　　（　     49,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 230.00 Ｓ2 460.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   586 ㎡     34.5 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所で、各階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
100.0 
230.00 
1,801 
414,230 		 6.0  2,485,380 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
230.00 
100.0 
230.00 
1,351 
310,730 		 6.0  1,864,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
460.00 
100.0 
460.00 

724,960 		 4,349,760 
0 
⑨年額支払賃料        724,960 円　×　12ヶ月　＝　       8,699,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,699,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       695,962 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,003,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,349,760 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,043,576 円　　　　（　        13,726 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７７７２（賃
）
　　　　-2004		 1,454  
(   1,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,818 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,801 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０９１８１（賃
）
　　　　-31		 1,714  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,804 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 260,986 円  　　　        8,699,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      349,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      561,000 円  　　　　     66,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        66,000 円  　　　　     66,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,633,886 円　（　　　　　　         2,788 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     460.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0749     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 ×  35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,943,400 円  
（　　　　　         8,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,043,576 円      
②総費用 1,633,886 円      
③純収益　①－② 6,409,690 円      
④建物等に帰属する純収益 4,943,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,466,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,425,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,101,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市東区西大寺中野本町１１５番２
 2644000535092-0000
2 　岡山市東区西大寺中野本町１１６番６
 2644000535093-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考