令和6年1月15日　提出 岡山東 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -19 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区松新町１２７番２７ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ新興の住 宅地域 南6m市道 水道 大多羅 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道岡山牛窓線の南方背後に 、新規の分譲地の多い地域 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大多羅駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ新興の住宅地域であるが、周辺の未利用地の戸建開発が進んでいることから、徐 々に住宅地域として熟成が進んでいくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、砂川以西の松新町、広谷等の住宅地域一円である。主な需要者は、岡山市中心部へ通勤するファミリー 層である。近年、西方の中区において、宅地開発の余地が乏しくなり、東区に開発圧力が波及している。こういった事 を背景に、農地等の空閑地が多い対象地周辺では、宅地開発も散見され、新興住宅地域として熟成しつつある。需要の 中心となる価格帯は、更地で９００万円程度、新築戸建では２５００万円から３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当近隣地域周辺では、大きい画地の場合には共同住宅も立地するが、２００㎡未満の画地では戸建住宅敷地に限定され るため、収益価格は試算しなかった。概して、一般住宅地域では収益性に基づく価格形成が成されているとはいえない ため、唯一求められた試算価格である、実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討を行い、前年地 価動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [ 93.9] [106.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て経済活動は回復しつつあるも のの、円安が一因といえる建築費の上昇と昨 今の実質賃金の減少が不動産市場の先行きに 影響しつつある。 地域要因に特段の変動はない。周辺には新規 分譲地も散見され、需要も底堅く、地価は上 昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％