令和6年1月15日　提出 岡山東 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -18 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 6,110,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通７４１番 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る県道沿いの既成集 落地域 南4m県道 水道、下水 瀬戸 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 旧瀬戸町の中心市街地にも近 い農家住宅地域 街 路 ４ｍ県道 交通 施設 瀬戸駅西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が見られる県道沿いの既成集落地域であるが、市街化調整区域内のため、住宅地開発は見られない。 特段の変動要因もないことから、当分の間は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧瀬戸町及びその周辺の市街化調整区域内の農家集落地域である。主な需要者は、地縁的選好者であり 、他地域からの流入はほとんどない。瀬戸町の中心市街地は砂川以東に集約されており、対象地周辺の環境は旧態依然 のままである。さらに、将来、調区内の宅地に対する規制が厳しくなると予想されるため、需要は弱く、地価の下落は 続く。取引は少なく、取引事情や個別性の如何で取引価格が大きく振れるため、需要の中心価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は市街化調整区域内という地域的特性から賃貸共同住宅等が見られず、収益性に基づくアプローチに困難性が 認められる。取引目的も自用が主流である。従って、実証的で規範性の高い比準価格を中心に、周辺公的価格との均衡 、前年地価動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て経済活動は回復しつつあるも のの、円安が一因といえる建築費の上昇と昨 今の実質賃金の減少が不動産市場の先行きに 影響しつつある。 市街化調整区域内の農家集落地域であり、特 段の地域要因の変動はない。需要は弱いまま で、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％