令和6年1月14日　提出 岡山東 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -17 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　慎治   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 7,850 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番 ②地積 　(㎡) 622   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 吉井川右岸山裾の集 落地域 東5m市道 水道、下水 万富 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    50 ｍ、南   800 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 万富駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山裾に形成された調整区域の農家集落地域で、地域要因に大きな変動はない。転入者は少なく高齢化が進み地域 の衰退が懸念される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,850 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山市東区郊外の農家集落地域である。需要者は、世帯分離等を契機とした地縁又は血縁を有する個人 であり、地区外からの転入者は殆ど見られない。旧瀬戸町南東端の吉井川右岸山裾に形成された調整区域の農家集落地 域であり、需要は極めて弱い。土地取引自体が少ないために、需要の中心となる価格帯は、見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に存する取引事例を適正に補修性、要因比較し査定した市場の実態を反映する試算価格である。 試算価格を再吟味検証の結果、比準価格の信頼性は高い。収益価格については、地域的特性等により収益性からのアプ ローチに困難性が認められるため適用できなかった。以上から代表標準地との均衡も考慮のうえ市場の実体を反映した 比準価格を採用して鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [148.4] [100.0] 100 7,880  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,920 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の５類移行により経済活動は活発化 。しかし物価高騰、金利の動向、為替の影響 、海外情勢等による今後の経済状況は不透明 である。 特に大きな変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％