令和6年1月15日　提出 岡山東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　有田　修一   TEL.

鑑定評価額 4,650,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区久保６５番１０ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 小規模住宅等が多い 郊外の分譲住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 西大寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 西大寺駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の住宅団地で、周辺では農地転用による新規宅地分譲の販売が見られる。周辺地域に比べて地価が安い ため、一定の需要が見込まれ、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西大寺地区のうち、ＪＲ線より南に広がる戸建住宅地域と目される。主たる需要者は岡山市に勤務する 若いファミリー層である。最寄駅から徒歩圏内にあり、商業施設や公共施設等へのアクセスは良好であるが、小学校か らはやや遠い。比較的良好な利便性の割に宅地素地は割安で、周辺では若年層をターゲットに値頃感のある新規分譲地 の開発が進む。需要の中心価格帯は、更地で６００万円程度、土地建物一体で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅対象の小規模住宅団地であり、賃貸共同住宅が立地可能な規模の画地が少ない。そのため、近隣地 域には賃貸物件が乏しく、収益性に基づくアプローチに困難性が認められる。また、取引目的も自用が主流である。従 って、唯一求められた実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との検討、さらに前年地価動向等を総合的 に勘案し、鑑定評価額を前記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.1] 100 [ 99.5] [103.0] 100 30,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍を経て経済活動は回復しつつあるも のの、円安が一因といえる建築費の上昇と昨 今の実質賃金の減少が不動産市場の先行きに 影響しつつある。 西大寺駅から徒歩圏内で、商業施設にも近く 、近傍では分譲地開発も見られる。利便性が 見直され、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％