令和6年1月15日　提出 岡山東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -1 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　林　祐介   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 万富 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 万富駅北方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 万富駅に近い熟成した住宅団地である。瀬戸駅周辺に比べ利便性に劣り、人口も減少傾向にあるが、割安感もあ り需要は確保され、地価は底打ち感が認められる。今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧瀬戸町を中心とする岡山市東部の住宅地域である。需要者は岡山市街地又は周辺市町に通勤する一次 取得者が中心である。旧瀬戸町内では中心部から平島地区にかけて引き合いが多く、近隣地域周辺は相対的に利便性が 劣るものの、割安感から一定の需要が認められ、地価は横這い傾向で推移している。コロナ禍の価格への影響は見られ なかった。近隣地域における中心価格帯は単価で２．５～３万円／㎡前後、総額で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は成立しておらず、収益還元法の適用は断念した。比準価格は万 富駅を最寄り駅とする土地の取引を中心に事例を採用し、地域分析を踏まえた需要の強弱を価格に織り込んだ結果、実 証的で信頼性の高い試算値が得られた。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、経済活動再開による 市場への影響等に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [150.6] [101.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千種小学校区の人口は令和５年１１末時点の 過去５年間に約５．２％減少しており、高齢 化率は３７％程度となっている。 熟成した住宅団地で地域要因に大きな変動は ない。瀬戸地区の人口は瀬戸駅周辺は増加傾 向にあるが、万富駅周辺は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％