鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山中 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５Ｔ０７３９２ -221	岡山市中区		田		ほぼ長方形	北1.8m未舗装道路、中間画地		１住居 (60,160)
b	Ｒ０６Ｋ０７６９０ -27	岡山市東区		田		ほぼ整形	南西6.2m市道、南1.2m、東1m、三方路		１住居 (60,200)
c	Ｒ０５Ｋ０７７７２ -2012	岡山市東区		畑		不整形	接面道路無、無道路地		工業 (60,200)
d
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 21,529	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 108.5]	20,557	100 [ 135.0]	15,227	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	15,200
b	(　　 ) 9,075	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	9,157	100 [ 65.0]	14,088		14,100
c	(　　 ) 22,140	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	22,384	100 [ 143.8]	15,566		15,600
d	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.18	画地　　　　 +8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 +35.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -35.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 +25.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 15,200 円／㎡]

岡山中 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 10.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
42,000	（　 77.0 ％） 32,340	10,000		1,000	2,587	18,753
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 16.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: 5.0 ％　m: 2.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8621　　　　 16,167		1　　(1+r)^m　： 0.9070　 14,663		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		14,700

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	Ｒ０５Ｔ０７３９２ -256	52,798	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [114.0]	43,692	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	43,700
	b	Ｒ０４Ｔ０７７７２ -2011	49,253	100 [100.0]	[100.8] 100	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [111.1]	40,922		40,900
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -5.0	環境　　　 +20.0
			画地　　　 +6.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.03	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +10.0
			画地　　　 +9.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

42,300 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	岡山中 -11	39,500	[101.0] 100	100 [103.0]	100 [ 93.1]	41,604	[100.0] 100	41,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 -3.0

交通・接近　　 +1.0

環境　　 -5.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

42,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,900 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     30 ｍ、南      0 ｍ、北     65 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     18　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    170 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％

＊擁壁工事の概要
　Ｈ＝１．２ｍ
　
　
　
＊道路工事の概要
　団地内の幅員＝６ｍ
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水＝道路側溝、汚水＝個別浄化
　槽
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　開発面積の約３％程度
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 140.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

岡山中 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	岡山市中区米田字西向当摩６１番１	2600000227893-0000
2	岡山市中区米田字西向当摩６２番１	2600000227895-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
岡山中 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山中 3-1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　山本　勝典

TEL.

鑑定評価額

26,100,000 円

１㎡当たりの価格

15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	市比準

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

岡山市中区米田字西向当摩６１番１外

②地積(㎡)

1,728

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１住居
(60,200)

（その他）

1:2

田

農地の中に一般住宅等が見られる地域

南3m道路

水道

東岡山

1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

田

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

３ｍ道路

交通

施設

東岡山駅南方

1.5km

法令

規制

１住居

⑤地域要因の
　将来予測

百間川左岸堤防付近の住宅地域に介在する宅地見込地地域で、今後徐々に宅地開発が進むと予測する。素地の獲
得競争の激化などもあって、地価は当面の間上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

転換後・造成後、戸建住宅地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 15,200 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 14,900 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山市中区東部及びその周辺の宅地見込地地域。当該地域は百間川堤防下の平坦部に形成された住宅地域
に介在する宅地見込地地域である。開発エリアが徐々に郊外へとシフトする中、近隣地域周辺の開発可能な農地は大幅
に減少しており、直近では住宅地域に介在する小規模な開発が主体となっている。なお、道路との位置関係や規模、土
地形状などにより、取引される価格はまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は岡山市中区東部の戸建住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域であり、比準価格と控除後価格の二
価格を求めた。控除後価格は市場参加者の視点から相応の説得力を有し評価上尊重すべきであるが、想定する収益モデ
ルや採用する数値の如何によって上下の振れが生じやすいため、本件では実証的な比準価格をやや重視してこれを中心
に、控除後価格を関連付け、一般的要因及び地域要因の推移や動向に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 14,700 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +2.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は緩やかな回復を続けている。雇用者所得
は緩やかに改善しているが、価格上昇により住宅需
要は弱めの動きとなっている。

市街化区域内の開発素地の減少により開発エリアが
郊外や従来人気薄であったエリアにも拡大しつつあ
る。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　