令和6年1月15日　提出 岡山北 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 9-2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　大塚　恒一   TEL.

鑑定評価額 997,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区大内田６７７番 ②地積 　(㎡) 16,609   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 台形 1.5:1 空地 中小規模配送センタ ー等が建ち並ぶ工業 団地 南20m市道 水道、ガス、下水 庭瀬 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＩＣに近い高台の工業団地 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 庭瀬駅南西方 3.6km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 岡山県総合流通センター内に位置し、中四国の交通結節点である山陽自動車道早島ＩＣに近接するため、全国的 な需要が見込まれる地域である。対象公示地も更地化され物流倉庫に建て替え計画が進行中である。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部の工業地及び流通業務地である。公示対象地にはプロロジスが進出する計画とともに早島Ｉ Ｃ付近にはＧＬＰが進出する計画が相次いで発表され、主な需要者は全国規模で事業展開する物流業者が中心となって いる。早島ＩＣは中四国の交通結節点にあたり需要は強く、ネクステージの新店舗もパチンコ店跡地に出現している。 取引の中心となる価格帯は、坪２０万円程度であるが、需給が更に逼迫する場合には価格帯の上振れも予想される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、岡山県南の競争・代替性がある事例を採用しており、立地条件や基盤整備状況等の観点から適切に補修正 した精度・説得性の高い価格である。一方、収益価格は、自用目的の取引が中心であり取引に当たって有効な指標とな り得ていないため試算を割愛した。よって、比準価格を中心に、広域的な公的価格水準との均衡や対象公示地の取引情 報にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２０２４年問題への対応もあり物流関連の需 要は増大しており、用地を求める動きは強ま っている。 対象公示地が更地化され新たに物流施設の建 築に着手する動きがあるが流通センターの地 域要因に変化は見受けられない。 更地化された以外に個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％