別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-23 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　坪田　隆治   TEL.
鑑定評価額 835,000,000 円  １㎡当たりの価格 746,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区柳町２丁目６番１１７
｢柳町２－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ12		 中高層の事務所ビル
の多い市役所に近い
商業地域		 西36m市道、南側道 水道、ガス、下水 岡山

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 岡山駅南方

950m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 市役所筋沿線の繁華性の高い準高度商業地域である。当市中心商業地の一郭でオフィス、マンション、ホテル等
の需要は根強く、地価は今後とも上昇基調で推移する事が予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    746,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    577,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅東側、幹線街路沿いの商業地域一円である。当該地域は市役所筋沿線に中高層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業地域を形成し。需要者は県内及び全国規模の法人事業者等が中心である。中心市街地の一郭で、周
辺では再開発やマンション開発の動きも活発化しており、全般的に不動産需要高く、地価は上昇基調で推移している。
尚、取引規模、価格ともまちまちである事から、中心となる価格帯を把握する事は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性のある新規事例は少ないが、周辺類似の豊富な事例を採用しており、精度・規範性は比較的高い。
収益価格は、収益目的の投資も多く見られる事から収益性からのアプローチは有意義であるが、想定条件が介在し精度
的難点が指摘され得る。価格調整に際しては規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に
代表標準地との価格均衡、前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    534,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.0]		 [103.0]
100		 747,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    697,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ、中東紛争、金融不安等の世界情
勢に加え、国内では増税基調、ＹＣＣによる
金利上昇等将来の景気不透明感が否めない。


市役所筋沿線の商業地域で、周辺では再開発
、マンション事業が完了し、集客増加が見ら
れる。地価は上昇基調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０５Ｋ０
５８２１
-201		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b Ｒ０４Ｋ０
７６９０
-718		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
東5m、角地
商業

(100,400)
c Ｒ０６Ｋ０
７６９０
-22		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西27m県道、
中間画地
商業

(100,500)
d Ｒ０５Ｋ０
７６９０
-718		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南36m県道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
520,063  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,830 		 100
[  76.0]
761,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
784,000 
b (　           ) 
553,403  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
603,908 		 100
[  78.7]
767,355 
790,000 
c (　           ) 
358,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,073 		 100
[  52.5]
712,520 
734,000 
d (　           ) 
417,973  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
422,571 		 100
[  59.9]
705,461 
727,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    746,000 円／㎡]  



岡山北 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

229,592,914 
87,557,157 
142,035,757 
108,680,000 
33,355,757 		 （　0.9490）
31,654,613 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    646,012,510 円　　　　（　    577,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 783.30 Ｓ8 6,266.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   1,119 ㎡     30.0 m x   38.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～８階事務所、各階部分貸しを想定、又敷地内にタワー式駐車場（２４台）を想定した。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
783.30 
65.0 
509.15 
5,489 
2,794,724 		 12.0  33,536,688 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
783.30 
75.0 
587.48 
3,826 
2,247,698 		 12.0  26,972,376 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
783.30 
75.0 
587.48 
3,327 
1,954,546 		 12.0  23,454,552 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,266.40 
73.8 
4,621.51 

16,769,698 		 201,236,376 
0 
⑨年額支払賃料     16,769,698 円　×　12ヶ月　＝　     201,236,376 円 
⑩a共益費（管理費）             705 円／㎡　×　   4,621.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　      39,097,975 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料の約２３％と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       240,334,351 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    19,802,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 227,731,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       201,236,376 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,851,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,080,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         9,936 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     229,592,914 円　　　　（　       205,177 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０７６９０（賃
）
　　　　-32		 2,555  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]
2,777 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,327 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ０７３９２（賃
）
　　　　-124		 2,555  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[115.0]
3,471 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,600,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 54,457,557 円  　　　      247,534,351　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,955,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,504,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      87,557,157 円　（　　　　　　        78,246 円／㎡）　　（経費率　　  38.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   6,266.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,680,000 円  
（　　　　　        97,122 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 229,592,914 円      
②総費用 87,557,157 円      
③純収益　①－② 142,035,757 円      
④建物等に帰属する純収益 108,680,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,355,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,654,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,288 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    646,012,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     577,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区柳町二丁目６番１１７
 2644000380093-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
岡山北 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
岡山北 5-23 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　雅人   TEL.
鑑定評価額 838,000,000 円  １㎡当たりの価格 749,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 540,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 岡山市北区柳町２丁目６番１１７
｢柳町２－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.2		 事務所

ＳＲＣ12		 中高層の事務所ビル
の多い市役所に近い
商業地域		 西36m市道、南側道 水道、ガス、下水 岡山

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 岡山駅南方

950m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルの多い市役所に近い商業地域である。地域内には格別の変動要因はないことから、当分の間
は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    765,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ岡山駅南方の商業地域を含む市内中心商業地域一円である。主な需要者は、地元または全国規模で事
業展開する法人事業者、不動産業者等であるが、ある程度規模の纏まった画地については、マンション業者の参入も想
定される。供給は非常に少ないため、取引は少ない状況が続いている。取引事情、規模等により取引価格は異なること
から、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価
格である。収益価格は、想定項目が多いことや自己業務用不動産としての需要も見込まれることから、やや低位に求め
られた。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格からの変動要
因にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　岡山北 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    534,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.9]		 [103.0]
100		 748,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    697,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価高、資材高騰、円安、金利上
昇懸念等の影響による今後の景気動向は不透
明である。


市役所筋周辺では、近年オフィスの新規供給
が行われ、市内での商業地としての優位性を
一層高めており、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 岡山北 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０４Ｋ０
７６９０
-718		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
東5m、角地
商業

(100,400)
b Ｒ０５Ｋ０
５８２１
-201		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c Ｒ０６Ｋ０
７６９０
-22		 岡山市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西27m県道、
中間画地
商業

(100,500)
d Ｒ０５Ｋ０
７６９０
-718		 岡山市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南36m県道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
553,403  		 100
[ 100.0]		 [ 112.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
603,908 		 100
[  78.7]
767,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
790,000 
b (　           ) 
520,063  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,830 		 100
[  77.2]
749,780 
772,000 
c (　           ) 
358,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,073 		 100
[  52.0]
719,371 
741,000 
d (　           ) 
417,973  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
422,571 		 100
[  57.3]
737,471 
760,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    765,000 円／㎡]  



岡山北 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

208,234,234 
80,811,922 
127,422,312 
101,530,000 
25,892,312 		 （　0.9490）
24,571,804 		 （  5.3 -  0.4 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    501,465,388 円　　　　（　    448,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
岡山北 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 840.00 Ｓ7 5,880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   1,119 ㎡     30.0 m x   38.5 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～７階事務所で、各階とも部分貸しを想定。駐車場はタワー式２４台。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 賃貸向け店舗、事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
840.00 
70.0 
588.00 
4,762 
2,800,056 		 12.0  33,600,672 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
840.00 
80.0 
672.00 
3,320 
2,231,040 		 12.0  26,772,480 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
840.00 
80.0 
672.00 
2,886 
1,939,392 		 12.0  23,272,704 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,880.00 
78.6 
4,620.00 

14,728,056 		 176,736,672 
0 
⑨年額支払賃料     14,728,056 円　×　12ヶ月　＝　     176,736,672 円 
⑩a共益費（管理費）             733 円／㎡　×　   4,620.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      40,637,520 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料の約２３％と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       217,374,192 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    17,965,935 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 206,608,257 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       176,736,672 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,625,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     208,234,234 円　　　　（　       186,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０５８２１（賃
）
　　　　-10		 3,432  
(   3,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,486 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,762 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０７３９２（賃
）
　　　　-122		 5,624  
(   5,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,113 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
岡山北 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,100,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 49,406,322 円  　　　      224,574,192　×　　　　  22.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,981,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,484,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,811,922 円　（　　　　　　        72,218 円／㎡）　　（経費率　　  38.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　   5,880.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0715     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0704 ×  30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 101,530,000 円  
（　　　　　        90,733 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 208,234,234 円      
②総費用 80,811,922 円      
③純収益　①－② 127,422,312 円      
④建物等に帰属する純収益 101,530,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 25,892,312 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,571,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    501,465,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     448,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 岡山北 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　岡山市北区柳町二丁目６番１１７
 2644000380093-0000
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